La légère remontée des taux et la hausse prévue des biens immobiliers pour cette nouvelle année 2019 devraient être en partie atténués grâce aux nouveaux dispositifs légaux.
En cette fin d’année 2018, les prix ont augmenté pratiquement dans toutes les villes de France, selon le baromètre immobilier Mde janvier. Cinq villes affichent des hausses annuelles supérieures à + 5,0 % : Lyon (+ 8,0 %), Toulouse (+ 6,3 %), Paris (+ 6,0 %), Nantes (+ 5,8 %), Rennes (+ 5,4 %).
Pour décembre, Paris annonce le mouvement avec + 0,6 % en un mois. Il faut noter que les grands appartements (3 pièces et plus) après une saisonnalité défavorable depuis septembre, retrouvent de la vigueur : + 0,7 % en décembre et + 4 % sur l’année.
Les petites surfaces (studios et deux-pièces) progressent quand même de + 0,5 % en décembre soit + 7,4 % sur l’année entière. Au total, les prix parisiens ont augmenté en moyenne de + 6,0 % sur l’année (9 418 €/m2).
La Petite Couronne n’est pas en reste et augmente en moyenne de + 0,6% en décembre, tirée en particulier par la Seine-Saint-Denis (+ 1,0 %) et le Val de Marne (+ 0,8 %) alors que les Hauts-de-Seine calent à + 0,2 %. Au total la hausse est de + 2,6 % en Petite Couronne sur l’année 2018.
La hausse est moins forte en Grande Couronne : + 0,3 % en moyenne sur le mois de décembre et + 0,9 % sur l’année.
Les prix des dix plus grandes villes de France ont progressé en moyenne de + 0,4 % en décembre et de + 4,0 % sur les douze derniers mois. Lyon, Nantes et Rennes affichent + 1,0 % en décembre. Lyon l’emporte sur l’année avec + 8,0 %. Seules Nice (- 0,6 % en décembre et – 0,1 % sur l’année) et Bordeaux (+ 0,2 % en décembre et – 0,7 % sur l’année), sont en négatif sur 2018. Il faut noter que le délai moyen de vente à Nice atteint un record à 96 jours !
Gilets jaunes : un impact visible
Selon l’Insee, le mouvement des gilets jaunes a un impact certain sur l’activité économique : – 0,1 % de PIB au quatrième trimestre 2018 soit environ 20 Mds€, une perte de croissance qui ne sera pas rattrapée et qui impactera aussi le marché immobilier.
Le baromètre porte sur les promesses de ventes signées sur le mois de décembre, et donc sur des biens dont la commercialisation a commencé bien avant le mouvement des gilets jaunes. Les statistiques n’enregistrent donc pas encore les conséquences du mouvement, dont il est prévisible qu’il aura un impact sur le marché immobilier.
En effet des visites, des mises en ventes, des promesses et des actes authentiques n’ont pas eu lieu en décembre du fait des difficultés de circulation voire de la fermeture d’agences immobilières et d’études notariales. La situation provoque aussi un certain attentisme autant chez les vendeurs que chez les acheteurs potentiels.
« La bonne dynamique du marché immobilier résidentiel français sera sans nul doute affectée dès le début de 2019, avec notamment des volumes de transactions en baisse, dû à des reports de projets immobiliers, probablement jusqu’au printemps », prévoit le baromètre.
Un contexte économique peu porteur
La hausse des taux aux États-Unis vise à apaiser la surchauffe économique et les tensions inflationnistes d’un marché de l’emploi sous pression.
En Europe, la situation économique est tout autre : une baisse de la croissance généralisée à toute la zone euro, particulièrement forte en Allemagne. Si la consommation des ménages continue malgré tout de croître grâce à l’augmentation du pouvoir d’achat et à la baisse des prix de l’énergie, les investissements des ménages calent.
On constate une baisse des volumes de mise en chantier et une stabilisation des volumes de ventes qui ne progressera que de + 1,5 % en 2018 (contre + 5 % en 2017).
En termes d’emploi, « l’amélioration restera très ténue avec seulement 64 000 créations d’emplois en moyenne par mois pour 2019 ce qui ne suffira pas à ramener le taux de chômage en dessous de la barre des 9 % », précise le baromètre.
Dans ces conditions, la BCE, qui vient d’arrêter son programme Quantitative Easing, a réitéré en cette fin d’année son engagement de maintenir ses taux directeurs à un niveau inchangé au moins jusqu’à l’été 2019.
Néanmoins, les nouvelles projections de croissance et d’inflation intégrant un ralentissement économique sur l’ensemble de la zone euro pourraient amener à un ajustement de ce scénario. Finalement, la date d’une future hausse des taux ne sera pas une question de calendrier, mais dépendra de l’état de l’économie.
Même si quelques banques ont relevé leurs conditions de prêt en cette fin d’année, nous devrions donc bien continuer à bénéficier en ce début de 2019 de l’élément moteur du marché immobilier de 2018 : des conditions d’emprunt stables à un niveau très faible autour de 1,5 % sur 20 ans.
La loi ELAN pour apporter des compensations positives
Plusieurs dispositifs de la loi Elan pourraient avoir des impacts positifs sur le marché immobilier en 2019 selon le baromètre. C’est en particulier le cas du dispositif dit « Denormandie ». S’appliquant aux biens immobiliers anciens, celui-ci reprend et simplifie le dispositif dit « Pinel » en confiant les décisions d’application aux collectivités locales.
En promouvant l’investissement locatif et en subordonnant l’aide à la réalisation de travaux pour un montant supérieur à 25 % de la valeur, ce dispositif offre des réductions significatives d’impôt de 12 à 18 % du montant dans la limite de 300 000 €.
Le « bail mobilité », qui permet de louer entre un et dix mois à des personnes ayant besoin d’un logement de courte durée, est rendu particulièrement attractif par la garantie de paiement des loyers par Action Logement et son service VISALE.