Négocier un logement en 5 points

Négocier un logement en 5 points

négocier un logement

Vous avez déniché la maison ou l’appartement de vos rêves mais le prix est au-dessus de votre budget ? Négocier un logement fait partie de toutes transactions immobilières et les propriétaires s’y attendent toujours plus ou moins. De toute façon, il n’y a strictement rien à perdre à essayer et beaucoup à gagner. Voici 5 détails qui peuvent faire pencher la balance de votre côté. Propriétaires, ouvrez l’oeil car cet article est aussi fait pour vous…

1. Le prix du bien est supérieur aux prix du marché

De votre côté vous commencez à avoir déjà une idée de la valeur du bien que vous recherchez par rapport à sa surface, sa situation, le nombre de pièces et tous les détails qui vont avec (jardin, piscines, garage, place de parking, etc…), car vous avez déjà épluché pas mal d’annonces. Bien entendu, en agence il y a une commission appliquée sur le prix net vendeur du bien. Vous gagnerez déjà sur le prix en commençant par des annonces de particuliers.

N’hésitez pas à faire savoir au vendeur qu’il est dans l’erreur : montrez-lui des biens similaires, dans l’idéal 3-5, qui sont en dessous du prix qu’il désire. Rien ne vaut la preuve directe.

S’il passe par une agence immobilière, il faut savoir que ces dernières acceptent parfois un bien surcoté pour avoir le mandat de vente.

2. Le bien est en vente depuis plusieurs mois

Regardez bien depuis quand le bien est en vente. Si cela dépasse 3 mois, c’est une bonne indication que le bien a du mal à trouver acquéreur. Il est recommandé de négocier 10% du prix du bien.

3. Le bien immobilier a des défauts

Parfois, le vendeur se veut transparent dans la rédaction de l’annonce du bien et détaille un ou plusieurs défauts. Dans ce cas, prenez la perche qu’il vous tend pour négocier.

Quelques exemples de défauts classiques :

– la luminosité : selon l’exposition ou l’étage, la luminosité d’un bien ne sera pas la même. Vous pouvez négocier entre 5 et 10% du prix du bien.

– l’étage : négocier jusqu’à 5% du prix du bien si l’appartement est situé au 4ème étage ou plus sans ascenseur.

– les éventuels « travaux à prévoir » : à vous de faire une estimation des travaux à prévoir et de faire baisser le prix du bien en conséquence. Si l’annonce l’indique ne vous privez pas pour négocier le prix !

4. Besoin d’une rénovation

Si l’état du bien ne vous convient pas, appuyez vous sur des professionnels de la rénovation comme un architecte ou un artisans afin d’estimer au mieux les coûts. Montrer la facture au vendeur peut s’avérer très utile dans la négociation. Négocier un bien à hauteur de 20% de son prix est envisagé en fonction de l’ampleur des travaux.

5. Les charges de copropriété sont élevées

Si le bien que vous visez est situé dans une copropriété, vous aurez des charges à payer tous les mois. Si ces dernières sont élevées, vous pourrez alors négocier le prix du bien. De plus, tenez-vous informé des éventuels travaux prévus par la copropriété : ravalement de façade, ascenseurs, portes d’entrées, parking, patio, etc…). Cela pourra être aussi un bon levier pour négocier un logement.

Enfin, une dernière astuce à ne pas négliger pour négocier un logement : sa note de performance énergétique. Des biens notés F ou G sont des biens qui consomment beaucoup d’énergies et vous allez le sentir passer sur vos factures d’électricité ou de gaz. C’est un élément important pour négocier un bien également. Des biens antérieurs à 1980 sont souvent concernés par des étiquettes basses. Notez qu’une étiquette D est le minimum pour obtenir le prêt aidé Action Logement.

Obtenir un crédit immobilier devient plus difficile

Obtenir un crédit immobilier devient plus difficile

obtenir un crédit immobilier

Les conditions pour obtenir un crédit immobilier se resserrent. Suite à la mauvaise santé financière en général, les banques ne font plus suffisamment de marge pour repartir de l’avant. Les hautes autorités financières comme le HSCF recommandent donc quelques ajustements pour l’octroi de prêts immobiliers aux particuliers.

A l’instar de la Banque de France, où nous avions d’ailleurs rédigé un article il y a quelques semaines à ce propos, le HSCF (Haut Conseil de Stabilité Financière) conseille également aux organismes prêteurs, surtout les banques, d’être plus strict sur les conditions d’octroi des crédits immobiliers.

En effet, les taux records de ces dernières années ont bien profité aux particuliers pour devenir propriétaires ainsi qu’aux banques au début, mais plus maintenant. Les banques ne sont plus en bonne santé financière et se doivent de réagir afin que le rognage de leurs marges de les amènent pas à la banqueroute… Cette recommandation des hautes autorités financières vise aussi à protéger les emprunteurs contre des dettes qu’ils ne pourraient pas assumer sur le long terme.

C’est pour cela que la HSCF, tout comme la Banque de France, recommande vivement de ne pas dépasser les 33% d’endettement et 25 ans sur la durée du prêt.

Pour obtenir un crédit immobilier, les futurs emprunteurs devront donc être plus vigilants sur la gestion de leurs économies et de leurs dépenses.

Les banques ont d’ores et déjà appliqué ces nouvelles conditions, et l’Observatoire Crédit Logement / CSA a constaté que la durée des prêts accordés en janvier 2020 avait déjà baissé et que les apports sont plus conséquents. Le taux moyen de crédit est lui resté stable.

La durée des crédits immobiliers est en baisse

D’après les chiffres, la durée des prêts immobiliers a été en moyenne de 18,9 ans en janvier 2020. L’année dernière la durée des crédits accordés par les banques était stable à hauteur de 18,5 ans.

Conséquence : alors que les durées comprises entre 15 et 20 ans représentent en janvier 2020 un tiers des crédits accordés, la durée de 25 ans ou plus ne représente que 1,3%.

L’apport augmente

L’apport personnel a augmenté de plus de 9% en janvier 2020. Ceci concerne en majorité les ménages moins jeunes. Les plus jeunes, qui ont profité ces dernières années de crédits immobiliers sans apport ou avec un apport faible, pâtissent de ces nouvelles exigences d’octroi.

Les taux d’intérêts sont stables

Les taux de crédits immobiliers hors assurance sont maintenant stables autour des 1,13% en moyenne. Cependant, depuis décembre 2019 les taux ont légèrement augmenté. Mais la baisse des apports personnels des ménages les moins aisés et la durée des prêts a neutralisé la petite montée des taux ce qui a permis des taux moyens stables.

Quelles solutions pour les jeunes et les ménages moins aisés ?

Le contrôle des dépenses est un bon indicateur du profil de l’emprunteur. Ne pas déjà avoir de crédit sur le dos et ne jamais être à découvert sont des éléments que les banquiers vont prendre en compte pour accorder le crédit immobilier. Un apport, même minime est aussi recommandé car cela prouve que vous savez mettre de l’argent de côté. D’autres astuces fiscales peuvent aussi contribuer à améliorer votre dossier, d’autant plus que pas mal de nouvelles lois sortent depuis plusieurs années afin de faciliter l’accès à l’immobilier à tous (PTZ notamment).

Pour obtenir un crédit immobilier, et afin d’avoir le meilleur dossier possible, Financ’Immo83 est votre courtier à Toulon. Notre travail est justement de faire en sorte ensemble que votre dossier soit le plus sérieux possible afin que les banques puissent vous accorder un prêt.

N’hésitez pas à nous contacter, nos horaires très flexibles vous permettront d’obtenir un rendez-vous très rapidement avec l’un de nos spécialistes.

La nouvelle prime travaux pour les propriétaires

La nouvelle prime travaux pour les propriétaires

nouvelle prime travaux

Le gouvernement a mis en place une nouvelle prime travaux pour les propriétaires de biens immobiliers. MaPrimeRénov’ est le tout nouveau dispositif remplaçant le CITE qui permet aux propriétaires de faire des économies à la condition de réaliser des travaux énergétiques.

Cette nouvelle prime sera versée dès que vos travaux seront achevés. Le montant variera en fonction des gestes réalisés et des ressources du ménage. Cette nouvelle prime travaux permettra aux ménages modestes d’être indemnisés plus rapidement qu’avant.

Suis-je éligible ?

Seuls les ménages modestes et très modestes pourront en bénéficier, même s’ils touchent déjà des aides de l’ANAH (Agence nationale pour la rénovation de l’habitat).

Cette prime concerne pour cette année 2020 les propriétaires résidant dans le bien concerné. Les propriétaires bailleurs devront attendre 2021 pour en bénéficier.

Pour les autres ménages, un crédit d’impôt résiduel sera maintenu à la condition là aussi de réaliser des travaux énergétiques.

Il existe 2 barèmes : l’Île-de-France et les autres régions. Nous allons nous intéresser ici autres régions.

nouvelle prime travaux

De combien vais-je pouvoir bénéficier ?

MaPrimeRénov’ sera plus intéressante que le CITE sur certains travaux. Elle couvrira entre 75 et 90% des travaux de rénovation pour les ménages les plus modestes (grâce au cumul des autres aides).

Le montant maximal de cette nouvelle prime travaux sera plafonné à 20 000€ sur 5 ans.

Voici le barème 2020 des travaux individuels :

nouvelle prime travaux

NB : pour des travaux démarrés en 2019 et terminés en 2020 un ménage peut encore bénéficier du CITE soit 30% de déduction fiscale correspondant aux travaux engagés à la condition que les travaux ai été signés en 2019 avec un acompte versé.

Les démarches

Un seul site web, celui mis en place par le gouvernement.

Effectuez cette démarche AVANT de démarrer les travaux.

Et si je ne suis pas éligible ?

Pour les ménages aux revenus intermédiaires, le CITE continue de fonctionner, tout du moins en partie, à travers un crédit d’impôt résiduel.

Pour un seul logement, la prime ne dépassera pas 4800€ pour un couple pour 5 ans (2400€ pour une personne seule).

Pour les ménages aux revenus aisés, cette prime ne sera versée que pour certains travaux d’isolation.

Voici le barème concernant ces 2 catégories de ménages :

nouvelle prime travaux

Retardataires : il est temps de faire renégocier son crédit immobilier

Retardataires : il est temps de faire renégocier son crédit immobilier

faire renégocier son crédit immobilier

Depuis plusieurs années les taux n’ont cessé de chuter jusqu’à atteindre des chiffres records. 2020 devrait être l’année où ces derniers remonteront d’après les spécialistes. Cependant, les taux de crédit immobilier restent tellement bas que faire renégocier son crédit immobilier reste très intéressant pour faire des économies.

Les rachats de crédit immobilier toujours aussi importants

Depuis 2015 et le début de la baisse des taux records, beaucoup de propriétaires en ont profité : faire renégocier son crédit immobilier s’est avéré être une source d’économies très importantes. Même si ce n’est pas toujours le cas, beaucoup de cas restent très intéressants en ce sens, surtout pour ceux ayant contracté un prêt immobilier il y a plusieurs années.

La Banque de France signale même qu’en janvier 2016, record cette année-là, la part de la production de crédit immobilier s’élevait à 37% pour les rachats et les renégociations. En 2019 elle était tout de même à 15%.

Voici ce que Financ’Immo83, votre courtier en crédit immobilier à Toulon, a observé entre 2015 et 2019 :

  • l’ensemble des prêts est passé de 2,20% à 1,13%
  • sur 15 ans de 2,03% à 0,90%
  • sur 20 ans de 2,31% à 1,05%
  • sur 25 ans de 2,65% à 1,32

De plus, pour les meilleurs dossiers, il est possible d’obtenir un taux compris entre 0,27 et 0,35% sur 10 ans et entre 0,52 et 0,60% sur 15 ans.

 

Et vous ? Avez-vous intérêt à faire renégocier votre crédit immobilier ?

Pour que l’économie soit intéressant plusieurs critères entrent en ligne de compte :

  • La durée restante de votre crédit doit être encore importante. S’il ne vous reste que 5 ans par exemple, inutile de faire la démarche. S’il vous reste encore la moitié de la durée du crédit il serait intéressant de faire une simulation. N’oubliez pas que l’assurance du crédit est aussi devenue négociable depuis la loi Hamon a vu le jour.
  • Le taux de crédit nouveau doit être proche des 100 points de moins, c’est-à-dire 1% de moins que votre taux actuel.
  • Les frais de remboursement anticipé doivent être suffisamment faibles pour ne pas vous faire perdre l’avantage de la renégociation du crédit.

Faut-il obligatoirement changer de banque ?

Vous avez le choix entre deux solutions : changer ou rester.

En général, changer de banque va vous permettre d’obtenir un meilleur taux mais les frais de remboursement anticipé seront plus élevés auprès de votre banque actuelle et votre nouvelle banque vous demandera d’ouvrir un compte (le compte courant dans la plupart des cas).

Rester chez votre banquier vous évitera des frais de remboursement trop lourds mais le taux ne sera pas aussi avantageux que si vous partiez chez la concurrence.

Il est donc intéressant de peser le pour et le contre des deux solutions, il s’agit avant tout d’économiser un maximum d’argent dans cette opération.

Faut-il réduire la durée du prêt ou la mensualité ?

Il est possible de gagner sur les deux mais la solution qui reste la plus gagnante sur le long terme est de faire renégocier son crédit immobilier sur la durée tout en gardant la même mensualité.

Cependant, vous préfèrerez gagner sur la mensualité en vue d’alléger tout de suite votre budget et  pour vous permettre de vous faire plaisir pour d’autres choses.

Un mix des deux peut aussi être une bonne solution.

Si vous désirez en savoir plus sur une éventuelle renégociation de crédit, n’hésitez pas à nous contacter. Nous ne prenons aucun frais de dossier quelle que sera votre réponse finale à notre proposition.

 

Rénovation énergétique : 100% des ménages aidés financièrement

Rénovation énergétique : 100% des ménages aidés financièrement

rénovation énergétique

A partir du 1er janvier 2020, la rénovation énergétique sera à l’ordre du jour puisque 100% des français seront récompensés. Du crédit d’impôt pour les 20% des ménages les plus aisés et des aides financières pour les 80% restant.

La transition écologique est en route et le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) concernera l’ensemble des ménages français. Le projet de loi de finances pour 2020 est donc lui aussi en travaux. Crédit d’impôt pour les ménages les plus aisés, aide financière pour tous les autres ménages, l’état français encourage vivement la rénovation énergétique. Deux mesures qui seront mises en place dès le 1er janvier 2020.

Isolation : crédit d’impôt pour 20% des ménages les plus aisés

Les ménages qui perçoivent plus de 27 000€ par an et 43 000€ pour les couples, seront concernés par ce crédit d’impôt. Le CITE les concernera donc toujours alors qu’il était prévu que ce ne soit plus le cas. Logique, puisqu’il s’agit de la catégorie de ménages qui réalise le plus de travaux de rénovation énergétique.

Cela va concerner les travaux d’isolation des parois opaques : murs, toit, combles et plancher.

Ce sont des travaux qui sont en général lourds et couteux et qui permettent d’obtenir de meilleurs résultats quant aux économies de consommation d’énergies.

Rénovation : une prime pour 80% des autres ménages

La deuxième modification de la loi de finance pour 2020 concerne les autres ménages. Pour ceux décidant de commencer des travaux de rénovation énergétique, ils percevront une aide financière à la condition de réaliser une suite de travaux. Cette aide sera de 150€ par mètre carré habitable pour les rénovations entières de maisons classées en catégorie d’énergie F ou G c’est à dire les maisons qui consomment le plus. Un seul devoir : que suite aux rénovations, la maison soit classée minimum en catégorie C ce qui représentera 55% de gain d’efficacité énergétique en énergies primaires.

Se créer un patrimoine immobilier avec un petit budget

Se créer un patrimoine immobilier avec un petit budget

immobilier avec un petit budget

De nos jours il est possible de se créer un patrimoine immobilier avec un petit budget, les taux records aidant aussi à votre beau projet. Voici quelques astuces pour devenir propriétaire même si vous pensez le contraire…

L’investissement dans la pierre a toujours été un bon placement. Et avec les taux qui battent des records ces dernières années, même les petits budgets peuvent se créer un patrimoine immobilier. Bien entendu il faudra faire preuve de patience et bien s’informer pour dénicher la belle affaire.

Voici quelques pistes qui pourraient vous aider à bâtir votre patrimoine immobilier avec un petit budget…

Les petites surfaces

Qui dit petit budget, dit petites surface…en ville. Nous évitons déjà les centre-villes où les prix sont les plus élevés. Pour information, le prix du mètre carré à Toulon est de 2263€.

Vous pouvez donc acquérir un studio en vue de le louer mais en évitant l’hyper centre. Ils sont très recherchés et leurs loyers seront donc attractif si vous investissez légèrement en retrait de la ville. Le choix des candidats sera aussi un élément important car certains profils seront risqués (étudiants, intérimaires…) puisque ils ne resteront pas longtemps en général, ce qui va les amener bien souvent à négliger l’intérieur et à vous occasionner des frais supplémentaires et réguliers.

Vous avez un petit budget, vous devez contre-balancer ce défaut par un choix malin du bien et du locataire, pas de sentiments. Dans un 2 ou 3 pièces entre 30 et 50 mètres carrés vous allongez le temps passé dans le logement par les locataires qui en prendront un peu plus soin surtout s’il y a des enfants. Bien entendu le prix sera supérieur à un studio.

Une maison

Miser sur une maison de taille modeste avec quelques travaux peut être intéressant d’un point de vue prix d’acquisition et plue-value future. Les maisons se louent plus facilement et surtout à des familles où les époux ont chacun un salaire, ce qui vous donnera plus d’assurances sur les loyers. La location sera encore plus longue que dans un appartement, les locataires en prendront davantage soin. Nous vous conseillons de viser des maisons excentrées des villes, leurs prix en seront réduits. Avec quelques travaux, vous pouvez tabler sur un budget ne dépassant pas les 200 000€

Parkings

Les transports en commun peuvent être un frein à la recherche de parkings, mais dans notre chère ville de Toulon, les parkings ont encore un bel avenir devant eux. C’est toujours un très bon placement et les prix des parkings publics ne rivaliseront pas avec le loyer que vous fixerez. En Province, comptez entre 15 000 et 20 000€. C’est le bon plan puisque nous estimons à 5-8% la rentabilité, ce qui en fait l’investissement le plus intéressant. Choisissez votre parking de façon intelligente : évitez les zones où les endroits pour se garer sont légion (proche des gares et des supermarchés, quartiers récents) et privilégiez les centres-villes cette fois-ci où les endroits pour se garer sont souvent compliqués. Un emplacement le plus proche de la sortie, avec un accès pour un gros véhicule sera pertinent. Si en plus, il y a une borne de recharge pour voitures électriques vous avez tout bon !

Location immobilière : pourquoi préférer louer en meublé

Location immobilière : pourquoi préférer louer en meublé

louer en meublé

Vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs appartements mais vous ne savez pas comment le louer en 2019. Louer en meublé vous offrira plusieurs avantages ainsi qu’au locataire. Il s’agit donc d’une location immobilière gagnant-gagnant. Nous vous expliquons pourquoi à travers cet article.

Dans un précédent article nous vous expliquions déjà les avantages de la location immobilière dans un projet d’investissement immobilier. En 1 an l’investissement locatif a progressé de près de 20%. Il y a 10 ans cet investissement ne représentait que 15% des transactions contre 27% aujourd’hui. En terme de placement financier il s’agit de l’une des solutions la plus rentable et pérenne qui soit.

La prochaine question qui se pose pour le propriétaire comme pour le locataire est de savoir s’il vaut mieux louer sa maison ou son appartement vide ou s’il faut privilégier de louer en meublé.

Bien que les deux solutions offrent des avantages, louer en meublé en offre plus et nous allons voir pourquoi.

La demande est plus forte pour la location meublée

Il existe deux types de locations meublées :

  • La location meublée saisonnière pour des séjours touristiques, avec des règles spécifiques.
  • La location meublée annuelle pour une résidence principale.

Premier avantage avec la deuxième solution : permettre au locataire de réduire ses frais d’installation. Il s’agit pour le propriétaire de proposer un équipement de base (dont la liste est encadrée légalement) afin que le locataire puisse avoir le minimum pour sa vie quotidienne.

Liste des équipements obligatoire pour louer en meublé

Bail signé avant 2015

  • Meubles
  • Literie
  • Gazinière ou plaques chauffantes
  • Réfrigérateur
  • Ustensiles de cuisine

Bail signé à partir de 2015

  •  Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro ondes
  • Réfrigérateur congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Une table
  • Des sièges
  • Etagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager

Second avantage pour le locataire : aucun frais de déménagement en cas de changement de domicile. D’après une étude CSA, le coût moyen d’un déménagement est proche de 4800€, ce qui est très loin d’être négligeable pour un ménage à revenus faibles ou moyens.

Mais il y a un inconvénient : louer en meublé va revenir entre 5 et 20% plus cher pour le locataire.

Inconvénient qui se transforme en avantage pour le propriétaire.

Astuce : pour les propriétaires désirant louer en meublé, assurez-vous qu’il y ait une demande suffisante dans la ville où se situe votre bien. Si c’est en projet, choisissez bien la ville où vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif.

Les différences avec la location d’un bien vide

La durée du bail

Dans le cadre d’une résidence principale, le bail est d’1 an pour louer en meublé (reconductible tacitement) et 3 ans pour une location vide. Le propriétaire doit prévenir 3 mois à l’avance minimum son locataire s’il ne souhaite pas renouveler le bail en motivant sa décision.

Dans le cadre d’une location étudiante, louer en meublé est de 9 mois sans tacite reconduction.

Pour un bail mobilité, la durée est de 1 à 10 mois maximum et peut faire l’objet d’une colocation. Cette solution peut être proposée à des locataires pour : formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre professionnel.

Le dépôt de garantie

2 mois de loyer pour une location meublée contre 1 mois pour une location nue. Il est interdit de demander une caution dans le cadre d’un bail mobilité.

Les charges locatives

Pour un bail signé avant mars 2014

Si le bail fait référence à la liste des charges récupérables, le règlement des charges se fait par provision avec régularisation annuelle.

Pour un bail signé après le 27 mars 2014

Si le bail mentionne que les charges locatives font l’objet d’une provision, une régularisation annuelle doit être faite. Pas de régularisation en cas de forfait.

Une fiscalité allégée

Louer en meublé (non professionnel) permet de bénéficier d’une fiscalité plus souple car ils sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus fonciers pour les locations nues sont moins avantageux.

Voici la règle de calcul :

Les bailleurs de meublés qui perçoivent moins de 70 000 euros par an sont soumis au régime micro BIC très favorable puisqu’il leur offre un abattement forfaitaire pour frais de 50%, avec un minimum de 305 euros. L’imposition de ces revenus locatifs porte donc sur 50% des sommes encaissées. Exemple : un bailleur qui perçoit 60 000 euros de revenus sera imposé sur 30 000 euros grâce à l’abattement.

S’il estime le régime micro-BIC peu favorable, le bailleur peut opter pour le régime du BIC au réel. Ce régime s’applique obligatoirement lorsque les recettes encaissées dépassent 70 000 euros annuels. Dans ce cas, les déficits subis sont imputables sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et lors des dix années suivantes.

Pour les loueurs en meublé professionnel (LMP), de jolis avantages fiscaux sont proposés. Il faut remplir 2 conditions :

  • les revenus annuels dépassent les 23 000€ / an.
  • le montant de ces revenus dépasse le montant des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.

Le service public explique : « Comme il s’agit d’une activité professionnelle soumise au régime réel d’imposition, les charges peuvent être déduites du résultat fiscal (c’est-à-dire du loyer perçu) pour leur montant réel ». Parmi ces charges il y a :

  • Les frais de notaire
  • Les frais d’entretien et de réparation
  • Les impôts locaux
  • Les frais de gestion et d’assurance
  • Les intérêts d’emprunt
  • L’amortissement du mobilier et des améliorations

Si les charges sont supérieures aux loyers encaissés, le résultat est négatif. Il s’agit donc d’un déficit, et cette perte peut être déduite du revenu global du foyer fiscal.

Taxe foncière : comment se calcule-t-elle ?

Taxe foncière : comment se calcule-t-elle ?

calcul de la taxe foncière

A ce jour, les propriétaires d’un bien immobilier ont dû recevoir leur taxe foncière. Si vous en faites partie, vous avez encore constaté une augmentation, et si vous ne savez pas pourquoi c’est le cas chaque année, voici un petit cours de rattrapage en 4 points pour que vous compreniez enfin comment est établi le calcul de la taxe foncière.

Les dates principales pour 2019

Mardi 15 octobre 2019 : dernier délai pour les règlements par chèque, espèces et cartes bancaires. Si le montant dépasse 300€, il faudra régler en ligne : l’adresse web est communiquée sur votre avis d’imposition.

Dimanche 20 octobre 2019 : dernier délai pour le règlement en ligne (site web ou application). 

Vos identifiants de connexion sont indiqués sur votre avis d’imposition.

Mon bien rentre-t-il dans le cadre de la taxe foncière ?

2 conditions pour que votre bien soit concerné par la taxe foncière :

– votre bien doit être fixé au sol

– elle doit être considéré comme un véritable bâtiment

Selon la loi, voici les biens immeubles imposables : habitations, parkings, sols des bâtiments et terrains formant une dépendance indispensable et immédiate d’une construction. Mais également les bateaux faisant office d’habitation (même attachés par des amarres) ainsi que les mobil-home (ou autre bien s’y apparentant) fixé au sol par un socle en béton (que l’on ne peut pas délacer).

Le locataire n’a pas à supporter la taxe d’habitation : c’est toujours le propriétaire.

Calcul de la taxe foncière

Le calcul de la taxe foncière est un mélange entre la valeur cadastrale et les taux voté par les collectivités territoriales.

La taxe foncière trouve sa base d’imposition dans le revenu cadastral sur les propriétés bâties = valeur locative cadastrale – abattement de 50%.

La valeur locative cadastrale est un loyer annuel théorique si le bien était loué. Ce loyer est actualisé et revalorisé chaque année. L’abattement de 50% permet de prendre en compte les frais de gestion, d’assurance, d’amortissement et d’entretien/réparation.

Un taux est ensuite appliqué à la base d’imposition pour la calcul de la taxe foncière. Ces taux sont votés par le communes, les intercommunalités et les départements.

Est-ce possible de contester le montant de la taxe foncière ?

Il est possible de contester le calcul de la taxe foncière par une réclamation. Mais elle doit être faite avant le 31 décembre de l’année suivante de celle du recouvrement de l’impôt.

Sur le site des impôts, muni de vos identifiants de connexion, dirigez-vous vers votre messagerie sécurisée : puis sur le formulaire « Je signale une erreur sur le calcul de mon impôt » et enfin sur « Ma demande concerne la taxe foncière ».

Cependant, vous devez régler la taxe foncière réclamée avant la date butoir. L’ajustement éventuel se fera par la suite.

Achat immobilier : qu’est-ce qu’un bon dossier pour un crédit immobilier ?

Achat immobilier : qu’est-ce qu’un bon dossier pour un crédit immobilier ?

un bon dossier pour un crédit immobilier

Avoir un bon dossier pour un crédit immobilier est forcément important. Plusieurs critères doivent être réunis pour se donner les meilleures chances d’obtenir l’accord d’une banque avec des conditions de crédit adaptées à ses besoins. Dans cet article, nous vous donnons les 9 éléments principaux que les banques jugent pour pouvoir vous donner une réponse positive.

Vous souhaitez devenir propriétaire pour la première fois ou pour investir dans la location immobilière mais vous ne savez pas par où commencer, dans l’angoisse de savoir si une banque voudra bien vous prêter l’argent nécessaire à la réalisation de votre projet.

Pour obtenir une réponse positive, avoir un bon dossier pour un crédit immobilier est vital. Ce dossier se compose de plusieurs éléments en rapport avec votre situation financière bien entendu, mais aussi sur votre capacité à montrer que vous n’êtes pas quelqu’un de dépensier, déjà endetté et de combien, et si votre projet tient la route.

Dans cet article nous vous donnons les 9 conseils principaux pour passer le test avec succès.

1. Avoir une bonne image

Dans un premier temps et c’est logique, vous allez naturellement vous tourner vers votre banquier. Avoir une bonne relation est déjà une bonne base de départ, ou du moins une entente cordiale. Vous allez demander peut-être plusieurs centaines de milliers d’Euro pour votre projet, il est donc essentiel de ne pas être fâché avec son (sa) conseiller(e).

Lors du premier rendez-vous, soyez présentable. Sans aller jusqu’au costume de cérémonie, dites-vous bien que votre conseiller ne connaît pas forcément de visu tout son portefeuille de clients. La première impression est souvent la bonne, ne soyez pas négligé. Soyez à l’image de votre projet et surtout mettez-vous à la place de votre banquier : à qui feriez-vous confiance ?

A l’inverse, si votre banquier ne vous inspire pas confiance (hésitant, peu sûr de lui, négatif, pas de bons conseils), tournez-vous vers d’autres établissements financiers, ce n’est pas ce qui manque !

2. Avoir une situation personnelle stable

Si vous êtes salarié, soyez en CDI. Si vous ne l’êtes pas encore, il sera préférable d’attendre encore un peu. Si vous êtes auto-entrepreneur ou entrepreneur vos revenus ne sont pas censés être réguliers même s’ils sont supérieurs à un salaire français moyen. Prouvez donc à votre banquier que vos rentrées d’argent sont régulières et depuis un certains temps, l’idéal étant 3 ans de chiffre d’affaires.

Vous l’avez compris, votre situation financière doit être saine.

Les plus : être fonctionnaire, avoir une ancienneté la plus longue.

Si vous êtes intérimaire car c’est un choix personnel, montrez des revenus réguliers et expliquez pourquoi vous avez choisi ce statut particulier. Soyez convaincant.

Vous êtes spécialisé dans un métier mais votre CV est long comme un jour sans pain car vous avez tendance à avoir la bougeotte : ici aussi prouvez des revenus réguliers, votre compétence qui fait de vous quelqu’un que les entreprises s’arrachent, et surtout pourquoi vous travaillez ainsi.

3. Un projet cohérent

Votre projet immobilier en lui-même est important aux yeux du prêteur. Voici une liste des principales inquiétudes que pourrait constituer un éventuel prêt pour votre banque :

– le prix du bien : renseignez-vous pour ne pas surpayer votre futur bien.

– achetez dans une zone porteuse : la situation du bien permettra une revente ou une location facile. Evitons les biens situés proches de chemins de fer, façade ancienne, sans ascenseur, sans parking, sans commerces ni école à proximité etc.

– pas ou peu de travaux prévu à l’intérieur du bien et dans la résidence s’il s’agit d’un appartement (ascenseur, ravalement de façade, peinture, porte avec code etc.).

– la surface du bien : si vous êtes seul et selon vos revenus ne visez pas un appartement trop grand, soyez cohérent et patient. C’est votre capacité financière qui limitera ou pas la surface de votre futur chez-vous.

– la distance boulot/dodo : plus le bien est proche de votre lieu de travail, meilleure sera la compréhension de votre projet.

Montrez à votre banquier que vous êtes une personne censée avec la tête sur les épaules. Ne surestimez pas votre capacité d’emprunt avec des biens qui ne vous correspondent pas, avec des biens insalubres ou nécessitant trop de travaux auxquels vous ne pourrez sans doute pas faire face. Soyez un minimum au courant des prix du marché dans la ou les zones que vous recherchez. 

4. Un taux d’endettement limité

Les fameux 33% d’endettement, vous les connaissez forcément. Et c’est la première chose que le banquier calculera pour évaluer votre dossier.

Il est donc préférable, si vos revenus sont modestes, de ne pas avoir de crédit en cours ou bien de vous en acquitter pour avoir un bon dossier pour un crédit immobilier.

Sachez-le, votre banquier va décortiquer vos relevés de compte et vous risquez de vous sentir un peu à nu. Mais cela est nécessaire, c’est pourquoi il faut présenter des comptes équilibrés, libre de tout crédit à la consommation (voiture, électro-ménager, climatisation, abonnements divers, autre) et libre de toutes dépenses intempestives…

Si votre banquier vous juge dépensier, cela pourra être un frein dans sa confiance en votre capacité à rembourser les échéances du crédit.

5. Une capacité à épargner

Posséder un livret d’épargne est un plus non négligeable pour votre banquier. Cela lui prouvera que vous savez mettre de l’argent de côté. Pour que cela soit valable, vos épargnes doivent être régulières. Une centaine d’Euro par mois est déjà un signe de bonne santé financière et prouve à votre banquier que vous le souci de lendemains moins chantant. Une panne avec votre voiture est si vite arrivée… Ou même pire, malheureusement c’est le lot de tout un chacun.

Un dossier comportant un client trop souvent à découvert sera refusé quasiment à coup sûr. La chose est dite. Si vous êtes dans ce cas, changez votre consommation, ouvrez un livret d’épargne et revenez à la charge.

Si vous réussissez à le convaincre que vous continuerez sur cette voie vos chances seront supérieures. Tout argent mis de côté rapporte des intérêts pour vous comme pour la banque.

Au-delà d’une demande de crédit immobilier, nous vous conseillons de mettre de l’argent de côté chaque mois, pour ne pas vous retrouver mal en point en cas de pépins… Soyez prévoyant.

6. L’apport

Ne crissez pas des dents tout de suite. Il s’agit d’un point noir dans l’esprit de tout emprunteur et il est évident que si vous avez un apport votre dossier contiendra un + en…plus.

Mais ! De nos jours les banques sont moins regardantes sur l’apport personnel car elles savent très bien que les situations de chacun peuvent être difficile dans la conjoncture actuelle. Donc pas de panique si vous n’avez pas d’apport, rien ne sera remis en cause, si les points précédents sont respectés et si ceux à venir aussi.

Pour les profils ayant un apport, on recommande 10% du montant du bien. Cela va correspondre à la couverture des frais de notaire et les frais d’agence . L’apport vous permettra de mieux négocier les conditions de votre crédit. En effet, cela ramène au point précédent : si vous avez un apport, cela prouve que vous savez épargner en vu d’un projet de crédit immobilier. Aux yeux du prêteur il est évident que c’est un très bon point.

Enfin, il est logique que si vous avez un apport, ce dernier va couvrir une partie du coût du bien et la demande de crédit sera donc moins importante. Si votre banque vous prête moins d’argent, c’est autant de risque en moins pour elle.

Pour les jeunes personnes désirant acheter, vous n’avez pas forcément eu le temps de mettre de l’argent de côté et les banques en sont conscientes. Le PTZ (prêt à taux zéro) ou le prêt 1% employeur peuvent rentrer dans le calcul de l’apport. Pensez-y.

7. La durée du crédit

Si vous respectez les points précédents ou dans la grande majorité, un prêt sur 25 ans sera plus coûteux que sur 15 ans. Pourquoi ? Le risque.

Prêter de l’argent à une personne sur une durée de 30 ans représente 2 fois plus de risque que le train déraille en route que sur 15 ans. C’est pourquoi au mieux vous respectez les points précédents de cet article, moins la durée de votre crédit sera longue et moins vous paierez d’intérêts.

Votre âge entrera en compte, comme pour les assurances maladie. Une jeune personne offrira un profil moins risqué qu’une personne plus âgée. C’est pour cela que la durée d’un prêt est importante. Elle permet certes d’étaler la somme prêtée sur une plus longue durée et donc de payer des mensualités plus faibles, mais la banque ne le verra pas forcément du même oeil.

Autre avantage pour les jeunes personnes : vos revenus sont censés augmenter sur le temps, et donc votre capacité de remboursement s’en trouvera plus aisée au fur et à mesure.

Enfin, une jeune personne est susceptible de quitter son premier logement pour s’en trouver un plus grand au fur et à mesure que sa famille s’agrandit. Il va donc plus souvent chercher à vendre et donc à rembourser de façon anticipée le crédit.

8. Aidez-vous d’un négociateur

Voici deux idées reçues sur le monde de la banque et du prêt immobilier :

– votre banquier n’est pas forcément un spécialiste du prêt immobilier ! Et oui, il passe 99% de son temps à gérer des comptes en banque qu’à négocier auprès de son employeur votre dossier de crédit.

– les courtiers coûtent cher ! Cela dépend des courtiers. Vous avez les courtiers qui demandent des frais de dossier quelle que soit la négociation faite et quelle que soit votre réponse. Et puis il y a ceux qui ne prennent aucun frais de dossier car ils se rémunèrent directement auprès de la banque prêteuse. Financ’Immo83 se place dans cette deuxième catégorie. Nous sommes donc dans l’obligation de négocier au mieux les conditions de votre futur crédit pour que vous les acceptiez. Vous le comprenez donc aisément : vous avez tout à gagner et rien à perdre à nous faire confiance. Même si les conditions que nous vous proposons ne vous conviennent pas (c’est rare ^^) nous ne vous réclamerons aucun frais.

9. Faites nous confiance !

Comme précisé dans le précédent point, nous ne prenons aucun frais de dossier, quelle que soit votre réponse.

Nous avons d’autres atouts :

– notre plage horaires nous permet de vous accueillir du lundi au vendredi de 9h à 18h et le samedi de 9h à midi. Si toutefois il vous faut plus de temps le matin ou le soir, nous pouvons vous proposez un rendez-vous plus tôt ou plus tard.

– notre espace enfant : dès l’entrée dans notre cabinet vous pourrez laisser votre enfant jouer et dessiner dans son espace dédié sous le regard bienveillant de notre secrétaire.

– entre le premier rendez-vous et le second nous ne mettons qu’une semaine pour négocier auprès des banques et vous proposer les conditions de crédit obtenues.

– notre bonne humeur 24h/24 : nous sommes passionnés par notre métier et chaque client le ressent. Vous pouvez le constater sur notre page Facebook.

– nous battons régulièrement les records de taux négociés.

Nous espérons vous accueillir bientôt dans notre cabinet pour vous offrir les meilleures conditions de crédit pour votre projet immobilier.

Investissement immobilier : les 3 solutions du moment

Investissement immobilier : les 3 solutions du moment

investissement immobilier

Face aux taux records et aux prévisions pessimistes sur l’avenir de l’économie mondiale, l’investissement immobilier reste l’une des meilleures solutions pour son patrimoine. Dans cet article nous vous orientons vers 3 choix d’investissement immobilier afin de profiter au mieux des taux records à la baisse depuis plusieurs années.

Investir dans la pierre sans mettre de l’argent ? Avec les taux records de ces derniers mois il est possible, avec un bon dossier, d’obtenir des taux sous les 1% sur quasiment toutes les durées.

Les taux baissent donc les prix de l’immobilier augmentent. Pourtant, le pouvoir d’achat ne s’est pas affaibli pour autant. Les taux tellement bas que certains sont dits « taux négatifs ». Du coup, en l’espace de 4 ans, sur une durée de 20 ans, la capacité d’emprunt à augmenté de plus de 30 000€ ! En effet le taux moyen pour cette durée est passé de 2,20% à 1% depuis 2015. Qui dit augmentation du budget, dit augmentation de la surface du futur logement !

De plus, les ménages sans apport ne sont plus un frein à l’emprunt, les longues durées sont donc privilégiées.

Pourquoi dit-on alors que l’on peut faire un investissement immobilier sans mettre d’argent ? Car un emprunt qui coûte de nos jours 1% rapporte entre 3 et 4% pour un investissement locatif ! Peuvent s’y ajouter des avantages fiscaux selon le profil de l’emprunteur.

Autre astuce de taille : si un investisseur dispose de liquidités qui lui permettrait d’acheter un bien au comptant (et donc ne pas devoir emprunter), il vaudrait mieux qu’il emprunte pour acquérir 2 biens immobiliers en divisant ses liquidités en deux apports. Il doublerait alors son patrimoine (pour deux biens à sommes équivalentes) !

Après cette courte introduction déjà riche en enseignements, voici 3 pistes pour réaliser un bon investissement immobilier…

La SCPI

La société civile de placement immobilier, ou SCPI, est une structure d’investissement de placement collectif (acquérir des parts).

Si vous financez un placement dans une SCPI à crédit, il faut savoir qu’en moyenne leur coût est légèrement plus élevé de 0,5% et qu’il n’est possible d’investir qu’à partir de 50 000€.

Exemple : un ménage imposé à 30 % qui emprunte 60 000€ à 1,3% sur 15 ans pour acquérir des parts de SCPI qui rapportent 4,5 %, récupérera au final 210 000€ soit le capital initial plus les gains, soit un taux de rendement interne de 5,30%. A titre de comparaison, s‘il avait consacré le même effort d’épargne mensuel soit 800€ euros sur un contrat d’assurance-vie servant 2,5 %, il n’aurait récupéré à terme que 166 000€.

L’immobilier ancien en déficit foncier

Si l’on acquiert à crédit un bien immobilier ancien, il y a souvent des (gros) travaux à prévoir. Opter pour le régime de « déficit foncier » permet der percevoir des revenus fonciers peu ou pas fiscalisés. En effet, ce régime permet de déduire des revenus perçus tous les travaux réalisés et d’autres charges et ce sans plafond.

Ce régime va donc minorer les revenus fonciers. Le ménage va donc payer moins d’impôts et moins de prélèvements sociaux.

Le déficit foncier doit être de 10 700€ par an maximum et il s’impute sur le revenu global. Au-delà ils seront imputables sur les prochaines années (10 ans maximum).

Ce régime peut permettre d’économiser de belles sommes surtout pour les ménages ayant de gros revenus fonciers. De plus, ce dispositif est assez souple en matière de location : aucun profil spécifique pour le choix du locataire et les prix des loyers ne sont pas encadrés sauf sur Paris.

La LMNP

La location en meublé non professionnel, ou LMNP, permet de bénéficier d’avantages :

– la rentabilité d’une LMNP est supérieure à une location non meublée (entre 0,5 et 1%). En effet, un bien meublé se loue entre 15 et 20€ plus cher qu’un bien vide.

– le contribuable devient éligible aux régimes des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Il va pouvoir là aussi effacer une partie fiscale de ses revenus locatifs.

La LMNP est facile à mettre en place : aucun frein en terme de revenus, ancien ou neuf.

Nous espérons que cet article vous permettra de réaliser de bonnes plus values et/ou d’économiser de l’argent. En attendant, vous pouvez vous faire plaisir en consultant le baromètre des taux de crédit immobilier qui reflète notre travail en terme de négociations auprès des banques.

Nous vous invitons également à nous poser vos questions sur notre page Facebook.

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