Les conditions de crédit immobilier revues ?

Les conditions de crédit immobilier revues ?

conditions de crédit immobilier

François Villeroy de Galhau, le gouverneur de la Banque de France, devrait revoir certains critères pour l’obtention d’un crédit immobilier…avec des conditions toutefois.

Le monde de l’immobilier qui réclame des assouplissements des règles d’obtention de crédit immobilier va pouvoir de nouveau espérer. Dans un entretien à Alternatives Economiques, FVG a envisagé un ajustement des conditions d’octroi des crédits bancaires mais avec certaines limites. Il ne faudra pas que cela amène pas à un surendettement renforcé des ménages. « Je suis prêt à proposer un ajustement limité, raisonnable, de certains critères, mais à la condition qu’on garde clairement et fermement le cap : celui d’arrêter une dérive continue des conditions d’octroi, qui exposerait les ménages au risque de surendettement », a-t-il déclaré.

Ces mesures ont été affirmées à la veille d’une réunion du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), l’autorité française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique. « Les taux très bas ont permis à un nombre important de ménages, notamment les jeunes, de pouvoir emprunter plus facilement. À tel point que depuis que le Haut Conseil de Stabilité Financière a formulé fin 2019 des recommandations simples sur la durée maximale des crédits, ou le taux d’effort (la mensualité rapportée au revenu), beaucoup de voix ont protesté ! Nous allons faire le bilan dans notre réunion » jeudi avec Bruno Le Maire, ministre de l’Économie et des Finances, a précisé François Villeroy de Galhau.

A la fin de l’année 2019, le HCSF, qui rassemble aussi le ministère de l’Économie et la Banque de France, avait en effet recommandé aux banques de ne pas octroyer de crédit immobilier sur plus de 25 ans. Il fallait aussi ne pas accepter de dossiers dans lesquels les remboursements représenteraient plus d’un tiers des revenus du ménage (33% d’endettement maximum). Ces annonces avaient été le tournant pour les autorités financières, qui étaient plutôt sereines jusqu’alors à la vue des baisses record des taux d’intérêts depuis plusieurs années.

Le crédit immobilier, en plein boom depuis plusieurs années en France, a alarmé les autorités financières ces derniers temps, alors que d’autres acteurs parlaient de « bulle du marché » à Paris. Le marché français du logement est en plein essor depuis plusieurs années en France, du moins dans l’ancien, avec une augmentation générale des prix, encouragée par des conditions de crédit extrêmement favorables, sur fond de politique monétaire accommodante de la Banque centrale européenne (BCE).

Rappel des changements dans l’immobilier en 2019

Rappel des changements dans l’immobilier en 2019

Nous sommes à la mi-année 2019, il est donc temps de faire un point et surtout un rappel concernant les changements dans l’immobilier en 2019 : nouvelles lois ELAN et DENORMANDIE, suppression de la taxe d’habitation, mise en place de solutions énergétiques et écologiques… Nous vous écrivons cet article en 4 grands points.

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La loi ELAN

Il s’agit de la principale mesure prise par le gouvernement et la loi ELAN est donc en train de bouleverser le marché de l’immobilier cette année. Ses différentes dispositions rentrent en application au fur et a mesure que les décrets sont publiés.

La loi ELAN doit permettre de renforcer le statut des agents immobiliers. Beaucoup de personnes font du business sans avoir la carte officielle d’agent immobilier. Ils seront donc plus durement sanctionnés. C’est d’ailleurs le cas des mandataires qui ne pourront plus se qualifier d’agent immobilier.

Idem concernant les locations de biens immobiliers (AirBNB par exemple) qui seront plus encadrées pour lutter contre les abus et les non-déclarations des revenus locatifs. Pour rappel les sanctions iront jusqu’à 5000€ pour les personnes ne déclarant pas leur meublé de tourisme, 10 000€ d’amende pour les personnes louant leur logement principal plus de 120 jours par an et 50 000€ pour les plateformes de location qui laissent faire ce genre de pratiques.

Le bail mobilité est aussi une mesure phare de la loi ELAN, permettant de louer son bien immobilier entre 1 et 11 mois non reconductible. Cette mesure a été mise en place pour encourager les personnes à louer leurs biens immobiliers quand elle y sont absentes notamment pour des formations professionnelles, contrat d’apprentissage, stage, études supérieures, service civique ou mutation temporaire. La caution visale protègera le propriétaire contre les risques d’impayés.

Enfin, la loi ELAN permet un nouvel encadrement des loyers (refonte de la loi ALUR de 2014). Cela concerne les collectivités en zones tendues, c’est-à-dire les zones des villes où les locations sont les plus nombreuses, qui pourront plafonner les loyers sur 5 ans maximum.

La loi DENORMANDIE

Il s’agit d’une loi fiscale permettant de diminuer la vétusté du parc immobilier. Elle encourage les propriétaires de biens immobiliers à réaliser des travaux de rénovation en vue d’une location. Ce dispositif fiscal fonctionne uniquement en centre-ville des communes ayant signé une convention en ce sens. L’abattement fiscal situé entre 12 et 21% fonctionne à partir du moment où les frais de rénovation s’élèvent à au moins 25% de la valeur du bien (prix d’achat). Cette variation de la réduction d’impôt dépendra de la durée de la location du bien (entre 6 et 12 ans). Plus la durée de location du bien rénové est longue, plus l’abattement fiscal sera important. Par contre, aucun critère énergétique n’est imposé.

Mesures pour la rénovation énergétique

Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE) est prolongé d’un an. Ce qui signifie qu’en 2019, il est toujours possible de bénéficier d’un crédit d’impôt pouvant aller jusqu’à 50% pour les personnes réalisant des travaux de rénovation énergétique dans leur bien principal : remplacement d’une chaudière au fioul par un équipement moins énergivore. 30% d’abattement fiscal pour l’isolation du logement ou l’installation d’équipements. Cette loi était en sursis et devrait disparaitre en 2020. Une prime sera alors mise en place. Les primes versées en 2020 concerneront les travaux payés et terminés avant le 31 décembre 2019.

Lui aussi menacé de suppression mais finalement reconduit (applicable depuis mars) et prolongé (2021), l’ECO-PTZ permet d’avoir un prêt entre 10 000 et 30 000€ à taux zéro en cas de travaux à visée énergétique dans le logement principal.

Baisse et suppression de la taxe d’habitation

Emmanuel Macron l’avait promis ! Depuis 2018 la taxe d’habitation est en baisse. Le but premier étant sa suppression totale pour 80% des français. L’année dernière elle a déjà baissé de 30% et cette année elle sera en baisse de 65% du montant restant en 2018. 2020 sera l’année où la taxe d’habitation ne sera plus qu’un lointain souvenir pour les 80% des ménages rentrant dans le cadre de sa suppression.

Entrent dans ce cadre les célibataires ne dépassant pas 27 000€ de revenu fiscal annuel et 43 000€ de plafond pour les couples.

Les 20% restants en profiteront à partir de 2021.

Pour conclure sur ce sujet, les changements dans l’immobilier en 2019 vont donc permettre un confort de vie meilleur tout en récompensant la plupart des français possédant un bien immobilier.

Faites des économies en faisant renégocier votre crédit immobilier !

Vous êtes propriétaire depuis plusieurs années et vous n’avez pas pensé ou pas eu le temps de faire renégocier votre crédit immobilier ? Avec l’état très bas actuel des taux de crédit, il est grand temps d’en profiter et d’économiser beaucoup d’argent.

Le mois dernier les taux ont encore atteint des records historiques ! En moyenne il est possible d’emprunter à 1,35% sur 15 ans, 1,55% sur 15 ans et 1,75% sur 25 ans. Les nouveaux acheteurs vont donc profiter de ces taux très bas mais aussi les propriétaires n’ayant pas encore fait renégocier leur crédit immobilier depuis des années. Pour les propriétaires dans ce cas, deux solutions apparaissent : négocier avec sa banque actuelle ou faire jouer la concurrence. C’est ce qui s’appelle le rachat de crédit ou la renégociation de crédit.

4 conditions pour faire renégocier son crédit immobilier

  • le rachat du crédit immobilier doit se faire dans le premier tiers de la durée totale du prêt pour qu’il soit optimal. En effet les intérêts sont remboursés en premier ;
  • le nouveau taux d’emprunt doit se situer entre 0,7 et 1% de moins que votre taux actuel pour faire de réelles économies ;
  • le montant emprunté doit être supérieur à 75 000€ sous peine de se voir essuyer beaucoup de refus des banques ;
  • le crédit doit dater d’avant 2016.

Si une ou plusieurs de ce conditions ne sont pas remplies, cela fera beaucoup de paperasses pour pas grand chose, le dernier point étant très important.

Par exemple, sur un emprunt de 200 000€ sur 20 ans, vous pourriez faire une économie de plus de 16 000€ et 1 an1/2 de moins sur la durée. Ces chiffres tiennent compte d’éventuels frais de dossier et frais pour remboursement anticipé.

Encore des économies

Depuis quelques temps il est aussi possible de faire renégocier son assurance emprunteur. Soit à tout moment lors de la première année de souscription, soit à date anniversaire chaque année.

Chez Financ’Immo83 nous nous occupons de tout à votre place sans aucun frais de dossier, alors n’hésitez pas à nous contacter pour réaliser des économies !

Investir en Pinel grâce au prélèvement à la source

En janvier, certaines personnes ont bénéficié d’un crédit d’impôt. Cela permet d’investir dans le neuf en bénéficiant de la loi Pinel, ceci aussi afin de pouvoir défiscaliser plus efficacement.

Pourquoi investir en Pinel ?

Car c’est à ce jour la façon la plus efficace pour défiscaliser en investissant dans le neuf. Le bailleur obtient une réduction d’impôt s’il loue son bien en respectant le plafond de loyer : pour une location sur 6 ans il obtiendra 12% de crédit d’impôt, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans. Exemple : si le bien loué sur 12 ans vaut 200 000€, le crédit d’impôt sera de 42 000€, une somme très appréciable !

Ce crédit d’impôt fonctionne aussi en louant son bien à un membre de sa famille.

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Le prélèvement à la source aide aussi !

L’impôt des loyers ne rentre pas dans le calcul du prélèvement à la source. Il sera prélevé directement sur le compte bancaire du propriétaire.

Un acompte est prélevé sur la base des revenus 2017 (pour les acomptes exigibles de janvier à août 2019). Le bailleur a reçu une avance sur son crédit d’impôt de 60% en janvier. Le solde lui sera versé en août. Ce qui permettra au bailleur de ne s’acquitter de sa facture fiscale que de 58% jusqu’en octobre (contre la totalité avant la nouvelle loi).

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Et pour un crédit immobilier ?

Les banques ne prendront pas en compte le taux fiscal pour accorder ou non un crédit immobilier. C’est le taux d’endettement fixé à 33% qui restera en vigueur (revenus nets imposables).

Mais…

L’investissement locatif dépendra de la zone d’achat et de ses fluctuations, le capital étant non garanti. Pour obtenir ces réductions d’impôt il est obligatoire de louer et dans le neuf.

 

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