Achat : quels sont les différents coûts de l’immobilier lors d’une acquisition ?

Achat : quels sont les différents coûts de l’immobilier lors d’une acquisition ?

coûts de l'immobilier

Lors d’un achat immobilier, nous sommes forcément en contact avec les métiers de l’immobilier : agences immobilières, chasseurs d’appart’, notaires, courtiers etc. Et ces métiers ont forcément un coût. C’est ce que nous allons décortiquer dans cet article afin de savoir quels sont les coûts de l’immobilier lors d’une acquisition.

Dans une agence immobilière

Si vous faites appel à une agence immobilière pour diverses raisons, les coûts de l’immobilier varient en fonction des différents prestataires.

– L’agent immobilier

Il gagne une commission sur la vente du bien immobilier. Précisée dans le mandat de vente, cette commission peut être à la charge du vendeur ou de l’acheteur. L’annonce immobilière doit obligatoirement y faire mention. En moyenne, mais cela dépend de chaque agence immobilière, la commission de l’agent immobilier se situe autour des 3,5% de la valeur TTC du bien. Certaine commission peuvent monter jusqu’à 7% pour les agences immobilières les plus cotées. 

Il faut savoir que sur cette commission, l’agent immobilier n’en gardera qu’entre 7 et 30%. La majeure partie allant à l’agence immobilière pour couvrir ses frais.

– L’agence immobilière

Les frais se situe en moyenne à 6% du prix du bien. Cependant, de plus en plus de nouvelles agences proposent des frais fixes réduits. Ces frais ne doivent être réglé que lors de la vente du bien chez le notaire, pas avant.

– Le chasseur immobilier

Ils mettent en place des forfaits ou des tarifs en pourcentage. Par exemple, un chasseur immobilier peut demander 2% du prix du bien et un % sur sa capacité à négocier avec le vendeur. La baisse en elle-même peut être facturée jusqu’à 10%.

Exemple : pour un bien à 220 000 vendu à 200 000€, cela donnerait 4000€ (2% du prix de vente) + 2000€ (10% de la valeur de la baisse du prix soit 20 000€ ici).

Dans une banque

– Les intérêts

Il s’agit du taux de crédit immobilier que vous avez obtenu, soit en négociant vous-mêmes avec différentes banques, soit en passant par un courtier. Vous allez les régler tous les mois, inclus dans vos mensualités de remboursement de votre crédit.

– Les frais bancaires

Ils correspondent en général à des frais de dossier. Représentant en général plusieurs centaines d’euros, ils peuvent être négocier.

Le TAEG (taux annuel effectif global) reprend tous le coûts de l’immobilier du crédit : frais de dossier, assurance emprunteur, intérêts et garantie du crédits.

Chez le notaire

Il est chargé de collecter les taxes pour l’Etat. Les frais de notaire sont frais d’acquisition immobilière incluant la rémunération du notaire et les taxes de droits de mutation.

Dans le neuf ils varient autour des 2,5% du prix de vente et dans le neuf autour des 7,5%. De cette somme le notaire en percevra autour de 20%, les 80% restants étant des taxes ou des frais annexes.

Le syndic pour les achats en copropriété

Il existe des syndic bénévoles, qui sont composés de tout ou partie des copropriétaires de l’immeuble.

Dans la grande majorité des cas, par faute de temps, nous faisons appel à un syndic professionnel. Le syndic est chargé d’assurer le bon fonctionnement de la copropriété : entretien des parties communes, comptabilité, charges, travaux… Les factures sont annuelles et parfois ponctuelles selon les cas.

En ce qui concerne les tarifs, ils ne sont pas plafonnés. Il faut compter en moyenne entre 150 et 250€HT par lot pour des copropriétés de taille moyenne. Et 3000€TTC annuel pour un contrat de base.

Le syndic peut être changé à partir de 3 ans voire même en cours de contrat en cas de manquement important de celui-ci.

Dans un cabinet de courtage

Si vous manquez de temps pour faire jouer la concurrence entre les banques pour votre crédit immobilier (demande ou renégociation), vous pouvez faire appel à un courtier. Ce dernier effectue toutes les démarches administratives et va surtout négocier à votre place les meilleures conditions de crédit : taux, durée, montant de l’emprunt, assurance emprunteur, frais de dossier, frais de remboursement anticipé, etc.

Les courtiers ont l’habitude de négocier tous ces éléments auxquels on ne pense pas forcément toujours. Selon le courtier, sa capacité à obtenir les meilleurs conditions pour ses clients va varier entre son secteur et la relation qu’il entretien au quotidien avec les différents établissements bancaires alentours.

Il existe deux types de rémunération : selon le montant emprunté, un courtier va facturer sa prestation en moyenne à 1500€. Il y en a qui réclame une commission même si vous ne signez pas avec eux. Ces derniers sont à éviter à tout prix car vous allez les payer même en cas d’échec dans leurs négociations, ce qui ne va pas les pousser à obtenir les meilleurs conditions de crédit pour vous.

Optez plutôt pour un courtier gratuit : sa rémunération se fera directement auprès de la banque offrant les meilleurs conditions de crédit pour vous. Cette méthode de commission va obliger le courtier à négocier au maximum pour vous avant même de savoir si vous accepterez ou non leurs conditions.

Chez Financ’Immo83 nous fonctionnons de cette façon. Vous n’avez donc absolument aucun risque à prendre avec nous et tout à gagner puisque pour que nous soyons rémunéré auprès de la banque choisie, il faudra que vous signez l’accord au préalable. Nous avons donc tout intérêt à bien travailler pour vous afin de réduire les coûts de l’immobilier de votre projet.

Réduire les frais de notaire

Réduire les frais de notaire

Lorsque l’on s’apprête à acquérir un bien immobilier, il existe des éléments financiers auxquels il est indispensable de penser afin de l’inclure dans son budget. Les frais de notaire sont la plus grande partie des frais divers qui s’ajoutent au prix du bien et aux autres charges (frais de dossier, assurance emprunteur surtout). Dans cet article, nous vous livrons quelques astuces pour faire baisser les frais de notaire.

frais de notaire

Différents taux sont appliqués pour calculer les frais de notaires : entre 7 et 8% pour l’achat dans l’ancien et entre 2 et 3% dans le neuf. Le notaire reverse ensuite la majorité de cette somme à l’Etat. De quoi sont constitués ces frais de notaire ?

Les droits d’enregistrement (ou de mutation) ne dépassent jamais les 5,81% du prix du bien dans l’ancien. Ils sont fixés à 0,715% hors taxes dans le neuf (même taux pour les achats sur plan ou si le bien fait l’objet d’une première vente dans les 5 ans).

La contribution de sécurité immobilière fait également partie des frais de notaire. Que ce soit dans le neuf ou l’ancien, elle est fixée à 0,10% du prix du bien.

Cet impôt ne peut pas être négocié, mais alors comment réduire les frais de notaire ?

Les biens meubles

Quand le prix de vente est connu, il est possible d’y soustraire la valeur des biens meubles du logement : cuisine équipée, climatisation, bureaux… Ils représentent la valeur ajoutée du bien. Etant donné que les frais de notaire sont calculés sur les biens immeubles, ces éléments peuvent être soustrait pour les réduire. Cette déduction ne pourra pas dépasser 5% du prix du bien.

Les frais d’agence

Si vous achetez votre bien via une agence immobilière, il faudra préciser que les frais d’agence sont à la charge de l’acheteur. Ceci doit être notifié dans le mandat ou le compromis de vente. Les frais de notaire seront alors calculés sur le prix « net vendeur ». Si les frais d’agence sont de 10% du prix du bien, la déduction des frais de notaire sera très intéressante.

La rémunération du notaire

Celle-ci est plafonnée par l’Etat et est dégressive en fonction du prix du bien. Par exemple, elle va être compris entre 1,2 et 1,5% au-dessus de 100 000€. Depuis 3 ans l’acheteur peut négocier cette rémunération. La remise est de 10% maximum pour les biens au-dessus de 150 000€. Mais depuis la loi Macron qui a déjà réduit les salaires des notaires, ces derniers l’acceptent de moins en moins. De plus, une fois une remise accordée à un client, le notaire sera dans l’obligation de l’accorder à tout le monde.

Lire notre précédent article sur les déménagements en 2019.

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