Le gouvernement et le parlement sont en train de réfléchir aux nouvelles lois immobilières à mettre en place, notamment la compensation de la suppression prochaine de la taxe d’habitation. Ils discutent également de la nouvelle loi ELAN ainsi que sur les locations et les copropriétés. Un programme chargé en perspective pour nos chers députés…
Il y a quasiment 3 mois nous faisions déjà un point sur les principaux changements dans l’immobilier pour cette année 2019. Il y a du nouveau mais aussi de la confirmation.
En plein G7, où en est la France quant à sa nouvelle politique sur le logement ? Les autres grandes puissances économiques présentes à Biarritz ont elles aussi avancé sur le sujet ? Nous n’avons pas beaucoup d’informations là-dessus mais pour notre pays on commence à y voir un peu plus clair pour les prochaines échéances. Il est d’ailleurs dommage de ne pas en savoir plus sur les politiques étrangères du logement, mais si nous venions à dresser un bilan comparatif, le France resterait en haut de l’affiche grâce surtout à ses lois sociales : locatif social, accession libre, accession sociale ou encore locatif privé.
En matière de patrimoine la France possède également de belles et nouvelles infrastructures, avec une sécurité renforcée et un souci constant pour reloger les sans abris.
Mais le travail est encore conséquent : les problèmes anciens sont toujours là pour certains d’entre eux et des problèmes nouveaux arrivent.
En effet, les records de baisse des taux d’intérêt et la demande de plus en plus vives de vivre dans les villes amènent à une augmentation des prix du logement. Le neuf a donc été impacté par les nouvelles normes de sécurité et par les nouvelles exigences qui ont également des coûts élevés.
Les relations entre l’Etat et les villes se sont tendues, ralentissant les nouvelles constructions. Les marchands de sommeil sont en augmentation, rendant les conditions de logements pour les plus pauvres encore plus difficiles, profitant d’une demande qui n’est pas satisfaite par des logements sains.
Cependant il faut reconnaître que le logement est un des piliers de la nouvelle politique, qui est désireuse d’améliorer sans cesse les conditions d’hébergements de ses citoyens.
Quels seront les grands axes pour la rentrée ?
La loi ELAN de novembre 2018 implique deux grands travaux sur lesquels le gouvernement doit plancher dans un délai respectable :
– La copropriété : en novembre prochain un texte est attendu concernant la modernisation de la gestion des immeubles collectifs. Un an plus tard dernier délai, le second texte portera sur la codification de la copropriété.
– Construction : les normes de construction seront aussi allégées et simplifiées.
– Les charges récupérables : la liste des charges récupérables sera actualisée mais l’avis de la commission nationale de concertation sera demandé et les trois collèges la composant (locataires, bailleurs et gestionnaires mandataires) devront s’entendre entre eux ce qui n’a jamais été le cas au cours des 20 dernières années en 3 tentatives… Si c’est encore le cas, le ministre du logement aura la possibilité d’un passage en force.
– Les rapports parlementaires : ces rapports devront permettre d’améliorer le marché de la location résidentielle et la gestion des biens locatifs des propriétaires privés. Ces rapports seront votés début 2020. Le rapport sur la cherté du foncier devra aussi être rendu avec notamment des modifications du droit administratif et du droit fiscal.
Le budget
Nous entrons en période budgétaire. A ce titre plusieurs points vont être évoqués pour les nouvelles lois immobilières : fiscalité verte, aides à la personne, prêt à taux zéro (PTZ) et loi Pinel.
La suppression de la taxe d’habitation n’est pas en reste puisqu’elle représente un trou de près de 24 milliards d’euros pour les finances de l’Etat. Va-t-elle être compensée par une hausse de la taxe foncière ? Sur les droits de mutations ? Sur les deux ?
De lourds travaux sont donc à l’étude pour le président Macron et ses équipes. Les gilets jaunes sont sur tous les fronts et les tensions avec le gouvernement sont à peine masquées par la baisse des taux, l’une des bonnes nouvelles de ces deux dernières années de l’ère Macron. Le bilan est pour le moment d’une baisse de 10% de la construction de logements et ce pourcentage est même supérieur pour les HLM et les maisons individuelles. L’accession à la propriété dans les villes pour les ménages modestes est elle aussi source de tensions et d’inquiétudes.
En plein G7, espérons que la France soit une source d’exemple en terme de nouvelles lois immobilières pour les autres grands pays et pour les pays plus modestes et non l’inverse.
L’investissement locatif est un des placements les plus rentables qui soit. Il est également très sûr. Du fait de la baisse record des taux de prêts immobiliers, la valeur des biens augmente. De quoi mettre de belles sommes de côté en vue de sa retraite, de ses passions, de ses projets, bref un excellent revenu complémentaire. Enfin, l’investissement dans la pierre est l’un des placements les moins impacté par l’évolution de la conjoncture.
L’investissement locatif (ou l’investissement immobilier) est en France l’un des placements des plus sûrs, loin devant d’autres placements très connus comme les livrets d’épargne ou la bourse. C’est l’un des placements qui n’a presque jamais une tendance à la baisse. De plus, les lois Pinel et Censi-Bouvard aident à l’accession de bien immobilier.
Il y a 4 grandes lois aidant à l’investissement locatif :
Pinel : défiscalisation sur l’investissement dans un logement neuf ou remis en état pour atteindre les conditions techniques d’éligibilité au neuf.
Censi-Bouvard : défiscalisation sur l’investissement dans un logement neuf en résidence meublée.
Denormandie : défiscalisation pour la rénovation d’un logement dans un quartier ancien dégradé.
Malraux : défiscalisation de la restauration d’un logement dans un centre-ville historique.
En plus de ces lois qui permettent d’avoir des avantages fiscaux, il existe d’autres points comme la plue-value à la revente ou la GLI (garantie loyers impayés) qui protège des aléas des locataires et qui permet une certaine stabilité du marché immobilier locatif.
Nous vous conseillons d’investir dans des surfaces grandes qui pourront être louées à des familles, offrant donc une stabilité et une assurance dans les loyers plutôt que dans des surfaces plus petites qui vont souvent voir ses locataires déménager et se succéder, ouvrant donc la voie à plus de risques.
Concernant les villes où l’investissement locatif est le plus rentable, citons Lille, Marseille, Toulouse ou encore Montpellier. Ces villes offrent un rapport qualité de vie/coût des plus attractifs. A l’inverse, Bordeaux et Nantes connaissent un chemin différent à cause des parisiens ayant plus de moyens financier pour investir, ce qui a créé une inflation des prix du marché.
Ce dernier point géographique est même le critère le plus important quand on veut se lancer dans l’investissement locatif.
N’hésitez pas à nous demander nos conseils d’expert, même sur notre page Facebook.
Les sanctions concernant les sites de locations courtes durées ne respectant pas les nouvelles lois seront plus dures encore. Les abus des propriétaires qui louent leurs biens seront aussi sanctionnés plus durement.
La nouvelle loi ELAN a décidé de sévir davantage les sites de locations de biens immobiliers ainsi que leurs propriétaires bailleurs. En effet, ces sanctions visent à limiter l’inflation des loyers des locations meublées qui touche surtout les villes attirant le plus de touristes. Ceci afin de limiter aussi le manque de logements à louer pour les habitants.
Limitation à 4 mois de location par an
Voici les impératifs à respecter si vous voulez éviter les lourdes sanctions financières mises en place :
Le propriétaire bailleur doit faire la démarche pour obtenir le numéro d’enregistrement pour un bien en location meublée touristique, si celui-ci a été mis en place dans la ville concernée. Sinon, l’amende sera de 5000€ ;
Si le bien loué est votre résidence principale, la location sera limitée à 120 jours sur l’année civile. Ceci concernera surtout les villes de plus de 200 000 habitants. Sinon, la sanction sere de 10 000€ d’amende ;
Déclarer à la mairie de la ville où se situe le bien le nombre de nuits louées même en deçà des 120 jours annuels.
Les annonces illégales seront bloquées
L’impératif pour les sites de location comme Airbnb sera de vérifier le numéro d’enregistrement. Ceci afin de bloquer automatiquement les annonces des loueurs dépassant les 120 jours annuels. Sinon, les amendes encourues iront de 12 500€ à 50 000€.
De plus, et ce depuis le début de l’année 2019, les plateformes locatives auront pour obligation de reverser la taxe de séjour par personne à la ville concernée. Cette taxe doit être comprise entre 1% et 5% du prix HT d’une nuit par personne. L’accord du propriétaire sera demandé. Celle-ci est fixée par le Conseil municipal de la ville.
La légère remontée des taux et la hausse prévue des biens immobiliers pour cette nouvelle année 2019 devraient être en partie atténués grâce aux nouveaux dispositifs légaux.
En cette fin d’année 2018, les prix ont augmenté pratiquement dans toutes les villes de France, selon le baromètre immobilier Mde janvier. Cinq villes affichent des hausses annuelles supérieures à + 5,0 % : Lyon (+ 8,0 %), Toulouse (+ 6,3 %), Paris (+ 6,0 %), Nantes (+ 5,8 %), Rennes (+ 5,4 %).
Pour décembre, Paris annonce le mouvement avec + 0,6 % en un mois. Il faut noter que les grands appartements (3 pièces et plus) après une saisonnalité défavorable depuis septembre, retrouvent de la vigueur : + 0,7 % en décembre et + 4 % sur l’année.
Les petites surfaces (studios et deux-pièces) progressent quand même
de + 0,5 % en décembre soit + 7,4 % sur l’année entière. Au total, les
prix parisiens ont augmenté en moyenne de + 6,0 % sur l’année (9 418 €/m2).
La Petite Couronne n’est pas en reste et augmente en moyenne de +
0,6% en décembre, tirée en particulier par la Seine-Saint-Denis (+ 1,0
%) et le Val de Marne (+ 0,8 %) alors que les Hauts-de-Seine calent à +
0,2 %. Au total la hausse est de + 2,6 % en Petite Couronne sur l’année
2018.
La hausse est moins forte en Grande Couronne : + 0,3 % en moyenne sur le mois de décembre et + 0,9 % sur l’année.
Les prix des dix plus grandes villes de France ont progressé en moyenne de + 0,4 % en décembre et de + 4,0 % sur les douze derniers mois. Lyon, Nantes et Rennes affichent + 1,0 % en décembre. Lyon l’emporte sur l’année avec + 8,0 %. Seules Nice (- 0,6 % en décembre et – 0,1 % sur l’année) et Bordeaux (+ 0,2 % en décembre et – 0,7 % sur l’année), sont en négatif sur 2018. Il faut noter que le délai moyen de vente à Nice atteint un record à 96 jours !
Gilets jaunes : un impact visible
Selon l’Insee, le mouvement des gilets jaunes a un impact certain sur l’activité économique : – 0,1 % de PIB au quatrième trimestre 2018 soit environ 20 Mds€, une perte de croissance qui ne sera pas rattrapée et qui impactera aussi le marché immobilier.
Le baromètre porte sur les promesses de ventes signées sur le mois de décembre, et donc sur des biens dont la commercialisation a commencé bien avant le mouvement des gilets jaunes. Les statistiques n’enregistrent donc pas encore les conséquences du mouvement, dont il est prévisible qu’il aura un impact sur le marché immobilier.
En effet des visites, des mises en ventes, des promesses et des actes
authentiques n’ont pas eu lieu en décembre du fait des difficultés de
circulation voire de la fermeture d’agences immobilières et d’études
notariales. La situation provoque aussi un certain attentisme autant
chez les vendeurs que chez les acheteurs potentiels.
« La bonne dynamique du marché immobilier résidentiel français sera sans nul doute affectée dès le début de 2019, avec notamment des volumes de transactions en baisse, dû à des reports de projets immobiliers, probablement jusqu’au printemps », prévoit le baromètre.
Un contexte économique peu porteur
La hausse des taux aux États-Unis vise à apaiser la surchauffe
économique et les tensions inflationnistes d’un marché de l’emploi sous
pression.
En Europe, la situation économique est tout autre : une baisse de la
croissance généralisée à toute la zone euro, particulièrement forte en
Allemagne. Si la consommation des ménages continue malgré tout de
croître grâce à l’augmentation du pouvoir d’achat et à la baisse des
prix de l’énergie, les investissements des ménages calent.
On constate une baisse des volumes de mise en chantier et une stabilisation des volumes de ventes qui ne progressera que de + 1,5 % en 2018 (contre + 5 % en 2017).
En termes d’emploi, « l’amélioration restera très ténue avec
seulement 64 000 créations d’emplois en moyenne par mois pour 2019 ce
qui ne suffira pas à ramener le taux de chômage en dessous de la barre
des 9 % », précise le baromètre.
Dans ces conditions, la BCE, qui vient d’arrêter son programme Quantitative Easing, a réitéré en cette fin d’année son engagement de maintenir ses taux directeurs à un niveau inchangé au moins jusqu’à l’été 2019.
Néanmoins, les nouvelles projections de croissance et d’inflation
intégrant un ralentissement économique sur l’ensemble de la zone euro
pourraient amener à un ajustement de ce scénario. Finalement, la date
d’une future hausse des taux ne sera pas une question de calendrier,
mais dépendra de l’état de l’économie.
Même si quelques banques ont relevé leurs conditions de prêt en cette fin d’année, nous devrions donc bien continuer à bénéficier en ce début de 2019 de l’élément moteur du marché immobilier de 2018 : des conditions d’emprunt stables à un niveau très faible autour de 1,5 % sur 20 ans.
La loi ELAN pour apporter des compensations positives
Plusieurs dispositifs de la loi Elan pourraient avoir des impacts positifs sur le marché immobilier en 2019 selon le baromètre. C’est en particulier le cas du dispositif dit « Denormandie ». S’appliquant aux biens immobiliers anciens, celui-ci reprend et simplifie le dispositif dit « Pinel » en confiant les décisions d’application aux collectivités locales.
En promouvant l’investissement locatif et en subordonnant l’aide à la
réalisation de travaux pour un montant supérieur à 25 % de la valeur,
ce dispositif offre des réductions significatives d’impôt de 12 à 18 %
du montant dans la limite de 300 000 €.
Le « bail mobilité », qui permet de louer entre un et dix mois à des personnes ayant besoin d’un logement de courte durée, est rendu particulièrement attractif par la garantie de paiement des loyers par Action Logement et son service VISALE.
