Le PSLA, un dispositif d’aide à l’achat

Le PSLA, un dispositif d’aide à l’achat

psla

Dans le cadre du projet de loi de finance pour 2020, le PSLA sera étendu aux biens immobiliers anciens. Ce qui permettra notamment, outre des avantages fiscaux, de pouvoir louer son logement avant d’en devenir le propriétaire.

Le PSLA ne concernait que les logements neufs. Il concerne maintenant l’ancien aussi. Il permet d’être locataire de son logement avant d’en devenir propriétaire. Cela peut donc s’apparenter à un test du bien dans lequel on vit avant de se décider à l’acheter. En 2018 ce dispositif était à l’origine de plus de 7700 transactions. Il permet aussi aux plus petits budgets de ne pas payer de taxe foncière pendant 15 ans une fois la levée de l’option d’achat effectuée, mais aussi de bénéficier d’un loyer puis d’un prix d’achat plafonnés.

Voici d’autres avantages du PSLA :

  • Devenir propriétaire sans apport
  • La durée de la phase de location est modulable (entente entre les parties) entre 1 et 5 ans
  • Le particulier bénéficie d’une garantie de rachat à un prix encadré
  • Le particulier bénéficie d’une garantie de relogement
  • Le prix de vente du logement est plafonné
  • Le prix de vente du logement est minoré de 1% chaque année sur la durée de la location
  • Le bien bénéficie d’une TVA à 5,5% au lieu de 20% (baisse du coût d’acquisition)
  • Les mensualités du prêt ne dépasseront pas les loyers locatifs
  • Le prêt peut aller jusqu’à 35 ans avec un taux compris entre 1,75 et 2% (2019)

Limite : seuls le Crédit Agricole et le Crédit Mutuel sont autorisés à délivrés ce type de prêts.

 

Plafond de revenus annuels pour bénéficier du PSLA

Prix maximum d’un bien en PSLA

Le PSLA dans l’ancien sera soumis aux mêmes conditions et avantages que dans le neuf mais des travaux de rénovation seront obligatoires, le but étant aussi de rénover petit à petit les centres villes anciens.

Le PTZ peut se cumuler avec le PSLA du moment que le bénéficiaire rempli les conditions d’obtention.

Rénovation énergétique : 100% des ménages aidés financièrement

Rénovation énergétique : 100% des ménages aidés financièrement

rénovation énergétique

A partir du 1er janvier 2020, la rénovation énergétique sera à l’ordre du jour puisque 100% des français seront récompensés. Du crédit d’impôt pour les 20% des ménages les plus aisés et des aides financières pour les 80% restant.

La transition écologique est en route et le CITE (crédit d’impôt pour la transition énergétique) concernera l’ensemble des ménages français. Le projet de loi de finances pour 2020 est donc lui aussi en travaux. Crédit d’impôt pour les ménages les plus aisés, aide financière pour tous les autres ménages, l’état français encourage vivement la rénovation énergétique. Deux mesures qui seront mises en place dès le 1er janvier 2020.

Isolation : crédit d’impôt pour 20% des ménages les plus aisés

Les ménages qui perçoivent plus de 27 000€ par an et 43 000€ pour les couples, seront concernés par ce crédit d’impôt. Le CITE les concernera donc toujours alors qu’il était prévu que ce ne soit plus le cas. Logique, puisqu’il s’agit de la catégorie de ménages qui réalise le plus de travaux de rénovation énergétique.

Cela va concerner les travaux d’isolation des parois opaques : murs, toit, combles et plancher.

Ce sont des travaux qui sont en général lourds et couteux et qui permettent d’obtenir de meilleurs résultats quant aux économies de consommation d’énergies.

Rénovation : une prime pour 80% des autres ménages

La deuxième modification de la loi de finance pour 2020 concerne les autres ménages. Pour ceux décidant de commencer des travaux de rénovation énergétique, ils percevront une aide financière à la condition de réaliser une suite de travaux. Cette aide sera de 150€ par mètre carré habitable pour les rénovations entières de maisons classées en catégorie d’énergie F ou G c’est à dire les maisons qui consomment le plus. Un seul devoir : que suite aux rénovations, la maison soit classée minimum en catégorie C ce qui représentera 55% de gain d’efficacité énergétique en énergies primaires.

Nouvelles lois immobilières : où en est-on ?

Nouvelles lois immobilières : où en est-on ?

nouvelles lois immobilières

Le gouvernement et le parlement sont en train de réfléchir aux nouvelles lois immobilières à mettre en place, notamment la compensation de la suppression prochaine de la taxe d’habitation. Ils discutent également de la nouvelle loi ELAN ainsi que sur les locations et les copropriétés. Un programme chargé en perspective pour nos chers députés…

Il y a quasiment 3 mois nous faisions déjà un point sur les principaux changements dans l’immobilier pour cette année 2019. Il y a du nouveau mais aussi de la confirmation.

En plein G7, où en est la France quant à sa nouvelle politique sur le logement ? Les autres grandes puissances économiques présentes à Biarritz ont elles aussi avancé sur le sujet ? Nous n’avons pas beaucoup d’informations là-dessus mais pour notre pays on commence à y voir un peu plus clair pour les prochaines échéances. Il est d’ailleurs dommage de ne pas en savoir plus sur les politiques étrangères du logement, mais si nous venions à dresser un bilan comparatif, le France resterait en haut de l’affiche grâce surtout à ses lois sociales : locatif social, accession libre,  accession sociale ou encore locatif privé.

En matière de patrimoine la France possède également de belles et nouvelles infrastructures, avec une sécurité renforcée et un souci constant pour reloger les sans abris.

Mais le travail est encore conséquent : les problèmes anciens sont toujours là pour certains d’entre eux et des problèmes nouveaux arrivent.

En effet, les records de baisse des taux d’intérêt et la demande de plus en plus vives de vivre dans les villes amènent à une augmentation des prix du logement. Le neuf a donc été impacté par les nouvelles normes de sécurité et par les nouvelles exigences qui ont également des coûts élevés.

Les relations entre l’Etat et les villes se sont tendues, ralentissant les nouvelles constructions. Les marchands de sommeil sont en augmentation, rendant les conditions de logements pour les plus pauvres encore plus difficiles, profitant d’une demande qui n’est pas satisfaite par des logements sains.

Cependant il faut reconnaître que le logement est un des piliers de la nouvelle politique, qui est désireuse d’améliorer sans cesse les conditions d’hébergements de ses citoyens.

Quels seront les grands axes pour la rentrée ?

La loi ELAN de novembre 2018 implique deux grands travaux sur lesquels le gouvernement doit plancher dans un délai respectable :

La copropriété : en novembre prochain un texte est attendu concernant la modernisation de la gestion des immeubles collectifs. Un an plus tard dernier délai, le second texte portera sur la codification de la copropriété.

Construction : les normes de construction seront aussi allégées et simplifiées.

Les charges récupérables : la liste des charges récupérables sera actualisée mais l’avis de la commission nationale de concertation sera demandé et les trois collèges la composant (locataires, bailleurs et gestionnaires mandataires) devront s’entendre entre eux ce qui n’a jamais été le cas au cours des 20 dernières années en 3 tentatives… Si c’est encore le cas, le ministre du logement aura la possibilité d’un passage en force.

Les rapports parlementaires : ces rapports devront permettre d’améliorer le marché de la location résidentielle et la gestion des biens locatifs des propriétaires privés. Ces rapports seront votés début 2020. Le rapport sur la cherté du foncier devra aussi être rendu avec notamment des modifications du droit administratif et du droit fiscal.

Le budget

Nous entrons en période budgétaire. A ce titre plusieurs points vont être évoqués pour les nouvelles lois immobilières : fiscalité verte, aides à la personne, prêt à taux zéro  (PTZ) et loi Pinel.

La suppression de la taxe d’habitation n’est pas en reste puisqu’elle représente un trou de près de 24 milliards d’euros pour les finances de l’Etat. Va-t-elle être compensée par une hausse de la taxe foncière ? Sur les droits de mutations ? Sur les deux ?

De lourds travaux sont donc à l’étude pour le président Macron et ses équipes. Les gilets jaunes sont sur tous les fronts et les tensions avec le gouvernement sont à peine masquées par la baisse des taux, l’une des bonnes nouvelles de ces deux dernières années de l’ère Macron. Le bilan est pour le moment d’une baisse de 10% de la construction de logements et ce pourcentage est même supérieur pour les HLM et les maisons individuelles. L’accession à la propriété dans les villes pour les ménages modestes est elle aussi source de tensions et d’inquiétudes.

En plein G7, espérons que la France soit une source d’exemple en terme de nouvelles lois immobilières pour les autres grands pays et pour les pays plus modestes et non l’inverse.

Le crédit immobilier toujours très accessible

Le crédit immobilier toujours très accessible

le crédit immobilier

Le crédit immobilier n’a jamais été aussi accessible que depuis quelques semaines. Voici les principales raisons de ce qui va permettre à plus de personnes de devenir propriétaire.

Les experts en immobilier sont tous d’accord pour dire que l’accès à la propriété n’a jamais été aussi accessible que depuis quelques semaines. Alors que l’on s’attendait à une augmentation ou au moins à une stagnation des taux de crédit immobilier, voici que ces derniers sont à la baisse ! Même les records de 2016 sont battus ! Sur 20 ans, qui est la durée d’emprunt la plus majoritaire, les taux s’affichent en moyenne autour des 1,25%. Et ce n’est pas fini : les projections des prochaines semaines annoncent des taux en-dessous de 1% !

Par contre, ce sont les durées qui s’allongent encore. Les prêts sur 25 ou 30 ans ont de nouveau la côte chez les emprunteurs les moins fortunés comme les jeunes accédants à la propriété.

Au niveau législatif, des mesures entérinées ou futures vont aussi permettre d’emprunter plus facilement. Grâce à la loi Pacte, vous pouvez enlever les revenus de la banque prêteuse sans sanction. Sous oublier la possibilité depuis un an de renégocier votre assurance emprunteur.

Primo accédants comme propriétaires vont faire de belles économies dans les semaines ou les mois à venir. Pour résumer, voici quelques une des bonnes nouvelles :

  • des taux de crédit super bas qui battent des records
  • des durées plus longues qui permettent aux plus petits paniers d’emprunter également
  • des changements de banque toujours plus facilités
  • renégociation de l’assurance emprunteur
  • de nouvelles facilités pour les personnes gravement malades
  • le prêt à taux zéro toujours en vigueur pour ceux qui peuvent en bénéficier

Et votre courtier, Financ’Immo83 toujours et encore plus présent à vos côtés pour vous faire bénéficier des meilleurs conditions de prêt.

Louer sans payer d’impôts !

Si vous avez des chambres vides dans votre logement principal, vous pouvez les louer sans payer d’impôts, du moment que vous ne dépassez pas le plafond du loyer fixé pour 2019.

Les étudiants sont demandeurs de ce type de location car les loyers sont beaucoup plus intéressants pour eux. Il y a cependant des règles à respecter pour louer sans payer d’impôts :

  • ce doit être un bail de location meublé
  • la chambre doit faire partie de votre résidence principale
  • 9m2 de superficie minimum et au moins 2,20m de hauteur sous plafond
  • la chambre doit comprendre du mobilier adéquat : lit, table de nuit, bureau, armoire, etc. (11 équipements au minimum)
  • avoir une fenêtre
  • donner accès à une salle de bain et un toilette
  • être chauffée
  • le locataire pourra avoir accès aux pièces de vie commune (salon, cuisine)

A contrario, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de fournir les draps, les affaires de toilettes ni les repas.

Le loyer doit être raisonnable

Seront exonérés d’impôts les locations répondant à un loyer maximal au mètre carré fixé pour 2019 (charges non comprises) :

  • 187€ pour l’Île-de-France
  • 138€ pour le reste de la France

Pour information, si les loyers perçus par le propriétaire dépassent ces plafonds, ce dernier sera imposé au titre du micro-BIC pour les revenus locatifs dépassant les 70000€/an.

Airbnb : les sanctions si vous louez illégalement

Les sanctions concernant les sites de locations courtes durées ne respectant pas les nouvelles lois seront plus dures encore. Les abus des propriétaires qui louent leurs biens seront aussi sanctionnés plus durement.

La nouvelle loi ELAN a décidé de sévir davantage les sites de locations de biens immobiliers ainsi que leurs propriétaires bailleurs. En effet, ces sanctions visent à limiter l’inflation des loyers des locations meublées qui touche surtout les villes attirant le plus de touristes. Ceci afin de limiter aussi le manque de logements à louer pour les habitants.

Les sanctions concernant les sites de locations

Limitation à 4 mois de location par an

Voici les impératifs à respecter si vous voulez éviter les lourdes sanctions financières mises en place :

  • Le propriétaire bailleur doit faire la démarche pour obtenir le numéro d’enregistrement pour un bien en location meublée touristique, si celui-ci a été mis en place dans la ville concernée. Sinon, l’amende sera de 5000€ ;
  • Si le bien loué est votre résidence principale, la location sera limitée à 120 jours sur l’année civile. Ceci concernera surtout les villes de plus de 200 000 habitants. Sinon, la sanction sere de 10 000€ d’amende ;
  • Déclarer à la mairie de la ville où se situe le bien le nombre de nuits louées même en deçà des 120 jours annuels.

Les sanctions concernant les sites de locations

Les annonces illégales seront bloquées

L’impératif pour les sites de location comme Airbnb sera de vérifier le numéro d’enregistrement. Ceci afin de bloquer automatiquement les annonces des loueurs dépassant les 120 jours annuels. Sinon, les amendes encourues iront de 12 500€ à 50 000€.

De plus, et ce depuis le début de l’année 2019, les plateformes locatives auront pour obligation de reverser la taxe de séjour par personne à la ville concernée. Cette taxe doit être comprise entre 1% et 5% du prix HT d’une nuit par personne. L’accord du propriétaire sera demandé. Celle-ci est fixée par le Conseil municipal de la ville.

Le ministre du logement et la fiscalité immobilière

Le ministre du Logement a indiqué sur RMC et BFMTV qu’il ne souhaite pas bouleverser la fiscalité de l’immobilier. Il est par ailleurs favorable à la suppression totale de la taxe d’habitation, y compris pour les ménages les plus aisés.

L’immobilier coûte-t-il trop cher à l’Etat ? « Non », répond sans ambiguïté Julien Denormandie. « Aujourd’hui, il nous manque des centaines de milliers de logements dans notre pays », a ainsi estimé le ministre en charge de la Ville et du Logement, qui était invité ce mardi matin sur RMC et BFMTV. « L’immobilier c’est un secteur d’activité essentiel pour notre économie (…). On ne dépense pas trop d’argent. La question c’est de savoir comment on peut mieux utiliser l’argent que nous dépensons », a-t-il expliqué, interrogé à l’antenne par Jean-Jacques Bourdin. Selon les derniers Comptes du logement, les aides au logement ont représenté 41,9 milliards d’euros en 2017 pour des recettes budgétaires liées à l’immobilier de 74,4 milliards d’euros.

« Je soutiens fortement les propriétaires et j’essaie de protéger avec beaucoup de détermination également les locataires », a d’abord tenu à souligner le ministre. Avant d’assurer que « si tout ce qui avait été fait par le passé était parfait, on ne serait pas dans la situation actuelle ».

Alors que de nombreuses déclarations contradictoires émanant de l’exécutif sur la fiscalité ont suscité de vifs débats ces dernières semaines, Julien Denormandie ne souhaite pas toucher à la fiscalité de l’immobilier. A propos de l’imposition des plus-values sur la résidence principale, évoquée récemment par Emmanuel Macron comme « une bonne mesure », le ministre a indiqué qu’il n’y était pas favorable. Par ailleurs, il souhaite que la taxe d’habitation soit totalement supprimée, y compris pour les ménages aisés. « J’y suis favorable parce que quand un impôt n’est pas bon pour 80% (des ménages), il n’est généralement pas bon pour 100%. Mais cette question, le président de la République l’a explicitement incluse dans le grand débat, en disant : certains, eux, considèrent que cette taxe d’habitation pour les 20 derniers pourcents, il n’est pas forcément justifié de l’arrêter. Et donc c’est un sujet qui est discuté actuellement dans le grand débat », a-t-il précisé. Mais, « personnellement, je suis favorable à une suppression totale de la taxe d’habitation », a-t-il souligné. Pour rappel, la taxe d’habitation sera intégralement supprimée pour 80% des ménages en 2020. Pour les 20% de ménages restant, elle devait initialement être supprimée également mais en 2021. Depuis, l’exécutif s’est montré flou sur ce dernier volet.

ministre du logement

Toucher le moins possible aux niches fiscales

En ce qui concerna la taxe foncière et la possibilité d’en reverser une plus grande partie aux communes, Julien Denormandie indique que « c’est une option qui est sur la table ». « Les discussions sont en cours mais je dis pourquoi pas ». La taxe foncière est « importante pour les collectivités locales » qui la touchent. « Il faut qu’il y ait un revenu nécessaire pour ces collectivités locales » afin de financer les infrastructures locales (crèches, écoles, etc.), selon le ministre. « La taxe foncière, je pense que c’est un impôt qui est nécessaire ».

En ce qui concerne les niches fiscales liées à l’immobilier, faut-il y toucher ? « Le moins possible. Parce qu’aujourd’hui vous avez un véritable défi qui est de construire de plus en plus de logements », justifie le ministre. Or, parmi ces dispositifs (Pinel, LMNP, Censi-Bouvard, investissements forestiers, etc.), « beaucoup sont très utiles ». Même si, dans le cas où un dispositif ne marche pas bien, « il faut pouvoir le revoir ou l’ajuster », juge-t-il. « Pour moi, l’urgence n’est pas du tout là ». Selon nos calculs, il existe pas moins de 90 niches fiscales liées au logement et bénéficiant aux ménages selon le dernier projet de loi de finances.

« Pour moi l’urgence, Il est de faire en sorte de donner de la visibilité aux acteurs », assure Julien Denormandie. « Quand vous êtes un promoteur, un opérateur, (…) vous ne savez jamais année après année à quelle sauce vous allez être mangé l’année suivante ». « Je prône la stabilité » et Julien Denormandie assure qu’il ne touchera pas au PTZ ou au Pinel par exemple.

Le ministre a également évoqué le nouveau dispositif fiscal pour l’investissement dans l’ancien qui porte son nom. Il permet de réduire ses impôts dans les mêmes conditions que le Pinel, à condition que le montant des travaux représente au moins 25% de l’opération. « J’ai introduit ce nouveau dispositif (…) parce qu’aujourd’hui vous avez un véritable fléau dans notre pays, c’est la qualité des logements ». « Des millions de logements sont soit insalubres soit vacants (…). Face à cela, la réhabilitation, la rénovation des logements, c’est une priorité parmi les priorités. Même peut-être la plus importante de la politique du logement », a-t-il analysé. Avant d’indiquer que tous les décrets d’application pour ce dispositif ont été signés vendredi dernier. 222 villes sont déjà concernées, à l’instar de Poitiers ou de Cahors. D’après Julien Denormandie, si un particulier achète un logement de 150.000 euros et réalise 50.000 euros de travaux, l’Etat, par le biais de cette nouvelle aide fiscale, va reverser 42.000 euros au propriétaire. Le but : « améliorer la qualité du bâti ».

Ne pas toucher aux droits de succession

« Je ne suis pas favorable à toucher aux droits de succession », a-t-il par ailleurs prévenu. « Il ne faut pas oublier qu’en France la majeure partie des propriétaires immobiliers font partie de la classe moyenne voire de la classe moyenne inférieure ». Or, « pour beaucoup de familles, ce patrimoine immobilier, notamment quand vous avez des familles modestes, vous avez travaillé dur, vous avez parfois souffert pour pouvoir vous le constituer et vous voulez pouvoir le passer à vos enfants ».

A propos de la bataille judiciaire lancée par la mairie de Paris, qui réclame 12,5 millions d’euros d’amende contre Airbnb pour 1.000 annonces illégales, le ministre a estimé qu’il n’y avait pas besoin de généraliser l’enregistrement des logements loués sur de courtes durées. « Ça dépend des villes (…). Vous avez des villes où Airbnb ne pose pas un problème », bien qu’il y ait « des abus qui sont insupportables ». A propos des fraudeurs, Julien Denormandie ne veut « pas jeter l’opprobre sur les propriétaires (…). Vous avez des plateformes aujourd’hui qui font des abus et donc moi je déclare cette guerre aux abus (…). Je vais les (les plateformes) punir ».

« Je viens de renforcer les sanctions dans la loi logement (…). Elles sont effectives depuis un mois et demi ». « A cause de ces abus, vous avez parfois des quartiers entiers qui se vident de leur population, des appartements qui ne sont plus du tout habités. Moi je ne veux pas que Paris, ou bien d’autres villes, deviennent des villes musées », même si « c’est très important les touristes », a-t-il détaillé. Avant de conclure : « il faut respecter les règles. On n’est pas dans la loi de la jungle ».

Renégociation de l’assurance emprunteur : bilan annuel

Les Français ont désormais le droit de résilier chaque année l’assurance emprunteur de leur crédit immobilier afin de faire jouer la concurrence et réaliser des économies.

Depuis un an, il s’agit de l’amendement Bourquin : les emprunteurs ont la possibilité de changer leur assurance de prêt immobilier chaque année et ainsi réaliser des économies. Comment les banques réagissent-elles ? Les Français profitent-ils de cette nouvelle loi ? Au bout de la première année, un bilan s’impose.

assurance emprunteur

Les propriétaires n’en profitent pas toujours

Alors que les demandes de résiliation étaient assez stables jusqu’en juin, elles sont désormais en légère baisse par rapport à la mise en place de l’amendement Bourquin le 12 janvier 2018.

Pour rappel, cette réglementation concerne uniquement les emprunteurs ayant contracté leur crédit il y a plus d’un an. Ceux l’ayant signé il y a moins d’un an ont la possibilité de profiter de la loi Hamon, entrée en vigueur en 2014. Celle-ci leur permet de résilier leur assurance de prêt à n’importe quel moment au cours de la première année.

Le fait que les médias parlent de moins en moins du dispositif peut expliquer le non passage à l’acte des Français. En effet, cette possibilité est nettement moins mise en avant qu’en début d’année 2018 (au moment de sa mise en place) et certains emprunteurs ne connaissent tout simplement pas cette nouvelle loi. De plus, les propriétaires peuvent penser à tort que les démarches sont complexes. On n’aborde pas toujours les solutions gratuites mises à la disposition des emprunteurs. C’est notamment le cas de notre cabinet de courtage, Financ’Immo83, qui prend totalement en charge les démarches de résiliation.

Les banques pas toujours adaptées

L’amendement Bourquin est un véritable coup dur pour les banques qui détiennent encore plus de 80 % des contrats. Si certaines s’adaptent à l’ouverture du marché, d’autres manifestent parfois de la mauvaise foi et élaborent des stratégies pour dissuader leurs clients de déléguer leur assurance emprunteur. En effet, elles sont quelques-unes à émettre des refus illégitimes ou à imposer des frais de résiliation. C’est notamment pour cette raison que l’Autorité de Contrôle Prudentiel et de Résolution (ACPR), a récemment dénoncé des abus de la part des banques. Cette institution a également mis en garde une banque contre ses pratiques commerciales. Bien que le nom de la banque en question n’ait pas été cité, les autres établissements bancaires se sentent désormais surveillés et semblent plus vigilants et rigoureux.

Les avantages de la renégociation de l’assurance emprunteur

D’après une étude, une assurance emprunteur souscrite auprès d’un organisme externe coûte en moyenne 9100 €. À l’inverse, cette même assurance souscrite auprès d’un établissement bancaire revient en moyenne à 15525 €, soit presque deux fois plus, sur toute la durée de l’emprunt ! Dans la plupart des cas, les emprunteurs vont gagner de l’argent. Par exemple, un jeune couple qui emprunte 150.000 € sur 20 ans et délègue son contrat d’assurance emprunteur à un organisme alternatif au bout de 2 ans peut réaliser jusqu’à 19.000 € d’économies.

Vous aussi vous souhaitez réaliser des économies ? Contactez-nous au 04 94 20 33 16, l’étude de votre dossier est gratuite de A à Z !

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