L’achat immobilier plus accessible

Pour la première fois depuis 5 ans, l’achat immobilier devient plus accessible aux revenus moyens puisque ces derniers ont pu emprunter sous la barre des 5000€.

L’achat immobilier est devenu accessible à plus de Français. En effet, les revenus moyens des foyers emprunteurs ont fortement baissé en 2018. Ils sont passés sous la barre des 5000€/mois, une première depuis 5 ans, à 4373€. En deux ans, ces revenus moyens ont chuté de plus de 20%. Ils étaient encore de 5500€ en 2016. C’est la preuve que les politiques bancaires se sont réellement assouplies l’année dernière, et que cela associé à des taux bas records a permis de financer des gens moins aisés.

En revanche, pour les Parisiens, les revenus moyens ont augmenté. Ils sont maintenant à 8259€ (toujours par foyer emprunteur). Un chiffre record. Le revenu moyen était de 8787€ en 2016 et de 8162€ en 2017. Les autres agglomérations se trouvent dans une fourchette comprise entre 4700€ à Montpellier et 5800€ à Lyon.

lachat immobilier

L’apport augmente

Les Français ont également pu emprunter un peu plus jeunes. Ainsi, l’emprunteur avait 36 ans en moyenne en 2018, contre 37 ans en 2016 et 36,9 ans en 2017. Cependant, la part des emprunteurs de moins de 35 ans est relativement stable, ils représentent en 2018 43% des emprunteurs et les moins de 30 ans représentent 23%.

Si l’emprunt moyen est stable à 216000€ – après avoir bondi de 37000€ entre 2015 et 2017 – l’apport moyen lui a progressé. Il s’est établi à 18028€. Malgré cette légère augmentation, l’apport moyen reste depuis deux ans sous la barre des 20000€, ce qui correspond au regard de la transaction moyenne au montant quasi à l’euro près des frais annexes (comme les droits de mutation). Pour rappel, l’apport moyen atteignait 55000€ en 2015 et 70000€ en 2014.

Effet logique et prévisible de la multiplication des offres des crédits sur 25 ans et présence notable des emprunteurs jeunes, la durée moyenne s’allonge très légèrement, passant de 19 ans et demi en 2017 à 20 ans en 2018.

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Les taux de crédit stables pour plusieurs mois

Les inquiétudes de certains spécialistes concernant la croissance dans la zone euro les incitent à penser que les taux de crédit ne vont pas remonter significativement en 2019.

Les futurs acheteurs immobiliers encore indécis ont encore quelques mois pour se décider avant que les taux ne remontent. Pour arriver à cette conclusion, on se fonde sur deux critères principaux :

  • la Banque centrale européenne a décidé de laisser ses taux inchangés, au moins jusqu’à cet été
  • compte tenu des prévisions de croissance à la baisse dans la zone euro, on peut s’attendre à une poursuite de la politique arrangeante de la BCE, qui a contribué depuis plusieurs années à maintenir d’excellentes conditions de crédit en Europe et notamment en France.

taux de crédit

Un certain immobilisme

Le maintien des taux d’emprunt d’État à un niveau historiquement bas (moins de 0,6% contre 0,8% fin 2018) devrait permettre aux banques de continuer à mener une politique de taux de crédit attractifs sans trop rogner sur leurs marges, d’autant que, tant que les taux directeurs de la BCE n’augmenteront pas, elles continueront à obtenir d’excellentes conditions de refinancement.

Le démarrage de l’activité pour cette nouvelle année est plus lent que les années précédentes. Un immobilisme imputé au prélèvement à la source et au mouvement des gilets jaunes. Les banques devraient maintenir un taux bas pour soutenir la demande.

Début janvier, les taux de crédit moyens étaient à 1,35% sur 15 ans, 1,55% sur 20 ans et 1,75% sur 25 ans.

Voir ici le baromètre des taux de crédit.

Le prélèvement à la source : un frein pour les achats immobiliers ?

Une étude indique que 72% des Français ressentent des craintes liées au prélèvement à la source. Pour ceux qui envisagent une acquisition immobilière dans les deux années à venir, 55 % ont peur d’avoir plus de difficultés à faire face à leurs charges financières.

Sa mise en place sera effective dans quelques jours et les Français ont peur des changements engendrés par le prélèvement à la source. En effet 72% des Français expriment au moins une crainte liée au prélèvement à la source. En tête des craintes, les personnes interrogées citent :

  • des erreurs dans le montant prélevé (34% des Français)
  • la baisse du pouvoir d’achat (24%)
  • le sentiment de gagner moins d’argent (19%)
  • la difficulté de gérer ses finances (16%)
  • le sentiment de payer plus d’impôts (14%)

Les inquiétudes exprimées sont légitimes mais elles ne pourraient durer qu’un temps. Les Français vont avoir besoin de temps pour s’habituer à ce prélèvement à la source. Mais après quelques mois, si le dispositif est efficace et le nombre d’erreurs limité, ces inquiétudes pourraient se dissiper rapidement, ce qui limiterait l’impact négatif réel de la mise en place du prélèvement à la source.

 

 

Crainte d’avoir des difficultés à assumer leurs charges financières

Un tiers des Français qui envisageaient un achat immobilier important en 2019 (voiture, bien immobilier, …) préfère le décaler.

15% des Français confient avoir un projet immobilier dans les deux ans. Parmi eux, 55% ont peur d’avoir plus de mal à faire face à leurs charges financières, notamment le paiement des mensualités. Et 55% également redoutent que la banque leur accorde un montant inférieur à ce qu’ils auraient pu avoir avant la mise en place du dispositif.

Chez les primo-accédants, ces chiffres sont largement plus élevés. Ainsi, 75% craignent des difficultés à faire face à leurs charges financières et 72 % ont peur de voir leur capacité d’emprunt baisser.

Les calculs d’endettement pas modifiés

Bonne nouvelle : d’après les établissements bancaires interrogés, la mise en place du prélèvement à la source ne devrait pas modifier les calculs d’endettement et de capacité d’emprunt. Les banques vont prendre en compte le ‘net à payer avant impôt sur le revenu’ qui reste inscrit sur les fiches de paie en plus du nouveau ‘net à payer après prélèvement de l’impôt ».

Le montant d’impôt déduit du salaire rentrera tout de même bien sûr en ligne de compte dans l’étude globale du dossier et l’évaluation du risque via le calcul du ‘reste-à-vivre’ qui est la somme restante toutes charges déduites (mensualités de prêt, autres prêts en cours, charges diverses, pensions alimentaires, impôts) et dont le montant minimum varie selon les banques avec une moyenne de 750 euros pour un célibataire, 1200 euros pour un couple et 250 euros par enfants à charge. Certaines banques font tout de même exception : elles prennent déjà en compte les impôts en les déduisant du salaire net mais avec la possibilité d’aller jusqu’à 40 ou 50% de taux d’endettement (contre 33% en moyenne).

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