Malgré le contexte économique compliqué en France, lié à différents facteurs, nous parvenons néanmoins à satisfaire nos clients et à réaliser à leurs côtés leurs projets immobiliers, afin qu’ils deviennent propriétaires de leurs biens sur Toulon et ses alentours. Tous les avis ci-dessous datent d’entre début août à octobre de cette année.
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Se dirige-t-on vers une inversion de la courbe des prix des biens immobiliers en France ? D’après les dernières constatations, oui. Un bref article sur la tendance du marché immobilier.
Une accalmie est constatée en France dans les grandes villes : on peut remarquer une stabilisation des prix sur les 30 derniers jours et une hausse de plus en plus limitée depuis le début de cette année. Le retournement attendu sur les prix des biens immobiliers est donc en train de voir le jour. En effet la hausse n’est que de 1,7% au premier semestre 2022 alors qu’en janvier-juin 2021 la hausse était de 4%. 2020 et 2019 affichaient des hausses de 3,5% et 2018 était encore plus haute que cette année.
Cette accalmie se voit dans toutes les grandes villes françaises et à Montpellier il y a même une légère baisse.
Ce constat n’est pas valable dans les zones rurales
Si l’on ne prend que les grandes villes, la hausse est deux fois moindre qu’en 2021 (+1,6%) et même trois fois moindre qu’en 2020 et 2019. La campagne affiche par contre des hausses assez importantes : sur ce premier semestre elle est de +4,5% contre +7% l’an dernier. Par contre la hausse ralentie aussi en zone rurale avec seulement +0,6% sur les prix des biens immobiliers en juin.
Avec l’augmentation des taux d’usure, et ce dès vendredi 1er juillet, les français vont pouvoir réaliser un emprunt un peu plus important qu’avant, une excellente nouvelle depuis plusieurs mois !
Le marché immobilier se reprend en faveur des ménages. Et même si cela paraît peu, c’est un rayon de soleil dans la grisaille ambiante de ces derniers mois….autant en profiter !
En effet, à partir de demain 1er juillet, les taux d’usure vont remonter d’après la Banque de France :
– sur 20 ans ils passeront de 2,40% à 2,55% et peut-être même 2,60%
– sur 10 à 20 ans, ils passeront de 2,43% à 2,58% et peut-être même 2,63%
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Il protège les ménages des conditions d’emprunt abusives. C’est la Banque de France qui fixe son taux chaque trimestre. Cela interdit aux banques d’accorder un emprunt au-delà de ces taux tout frais compris. Ces taux sont calculés à partir des taux moyens accordés sur les trois derniers mois, augmentés d’un tiers.
Une excellente nouvelle pour les ménages désirant faire un emprunt
Lors du premier semestre 2022, les taux de crédit avaient nettement augmenté et de plus en plus de banques dépassent le barème légal fixé pour le premier trimestre de cette année. La Banque de France a donc décider de réagir et d’ajuster les taux d’usure. Sans cette intervention, le marché immobilier aurait pu être complètement paralysé, ce qui n’est bon pour personne. Les ménages pourront faire un emprunt plus important et/ou plus de ménages pourront emprunter.
Sera-ce suffisant pour relancer le marché immobilier sur du moyen/long terme ? L’avenir nous le dira !
Si vous n’êtes pas encore propriétaire mais que vous souhaitez le devenir, avoir le statut d’être primo-accédant possède plusieurs avantages. Il existe aussi des conditions d’octroi obligatoires.
Une fausse idée est de croire qu’acheter un bien immobilier est plus facile pour ceux qui en possède déjà. Être primo-accédant offre plusieurs avantages notamment pour le prêt :
– Le PTZ (prêt à taux zéro), qui vient d’être prolongé jusqu’à fin 2022, est le plus important des dispositifs quand on veut être primo-accédant, sous conditions de ressources.
– le PC (prêt conventionné) qui lui est proche sauf qu’il est indépendant des ressources du ménage.
– Le PAS (prêt d’accession sociale) ou le prêt Action Logement.
Au niveau fiscal il existe aussi des avantages selon ses revenus et la situation géographique du logement souhaité.
LES CONDITIONS pour être primo-accédant :
– il ne concerne que l’achat d’une résidence principale : par contre, vous pouvez déjà détenir des investissements locatifs, des résidences secondaires, des terrains ou des garages…
– avoir un apport est vivement recommandé au moment où nous écrivons ces lignes.
– la condition de ressource n’est pas liée au statut de primo-accédant (elle n’interviendra qu’au niveau du dossier de prêt).
– seul ou en couple, impossible d’obtenir le statut de primo-accédant si l’une des personnes est déjà propriétaire d’une résidence principale.
De plus, en ce moment, les taux de crédit immobilier sont encore très bas, ce qui est propice à se lancer dans ce projet, même seul. Le taux d’endettement lors d’un prêt est passé de 33 à 35%, là encore un avantage à faire le pas.
Est-il possible de redevenir primo-accédant ?
Oui, à la condition de ne plus être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans. Ce qui signifie que tout au long de votre vie, vous pouvez avoir plusieurs projets immobiliers avec le statut de primo-accédant !
Pour résumer, c’est simple : pour être primo-accédant, il suffit de ne pas être propriétaire de sa résidence principale ou de ne plus l’être pendant au moins deux ans, idem pour les couples.
Nous sommes courtier en crédit immobilier à Toulon et ses environs. Notre métier est de vous conseiller et surtout de vous obtenir les meilleures conditions de crédit. N’hésitez pas à nous contacter, nous sommes très réactifs et très bien notés.
Une étude BFM Business nous éclaire sur la marge qu’un acheteur peut utiliser pour négocier un bien immobilier à Toulon, entre autres villes.
Le marché immobilier ralenti, ce qui est une mauvaise chose pour les vendeurs, mais à contrario, une bonne chose pour les acheteurs, qui vont pouvoir mieux négocier le prix de leurs futures acquisitions. Nous allons voir la marge existante entre les prix affichés (souhaités) par les propriétaires pour leurs biens, et le prix de vente réel négocié et signé lors de la vente. Toulon fait partie des villes où les vendeurs sont les plus gourmands, une excellente opportunité donc pour les acheteurs. Négocier un bien immobilier à Toulon, n’a peut-être jamais été aussi intéressant qu’en ce moment.
Pour le premier trimestre l’étude constate une baisse moyenne nationale de 2,5% entre le prix affiché et le prix de vente signé. Si Antibes obtient le plus grand écart entre le dernier trimestre 2021 (1,9%) et le premier trimestre 2022 (5,4%), Toulon est en sens inverse puisqu’en fin d’année l’écart était de 6%, alors qu’en ce début d’année, il n’est que de 3%. Preuve que les propriétaires toulonnais se sont ajustés au marché réel de l’immobilier. Toutefois cet effort consenti reste encore insuffisant puisque Toulon reste au dessus de la moyenne nationale.
Enfin, nous pouvons noter qu’à Montpellier, Dax et La Rochelle, les marges de négociations sont infimes. il faudra donc encore patienter pour voir la tension sur les prix redescendre dans ces villes.
Ils peuvent parfois être conséquents et ils varient en fonction du prix du bien immobilier acheté, mais aussi en fonction de petites astuces qui peuvent les réduire notablement. Alors comment réduire les frais de notaire lors de l’acquisition d’un appartement ou d’une maison ?
Voici 3 situation où l’on peut réduire les frais de notaire de façon concrète.
Acheter dans le neuf
Dans le neuf les frais de notaire sont réduits à 3% du prix d’achat du bien immobilier convoité alors que dans l’ancien ils se situent entre 7 et 8%. Cette réduction a pour objectif d’inciter à la construction de nouveaux habitats et de ce fait, pour les particuliers, d’investir dans des biens étant aux nouvelles normes environnementales.
Exemple : Pour un bien neuf acheté 300 000€, les frais de notaire seront compris entre 6000 et 9000€ (2 à 3%). Même si le mètre carré est en général plus élevé dans le neuf que dans l’ancien, la balance reste souvent bénéficiaire.
Il peut aussi arriver que certains promoteurs offrent les frais de notaires afin de vendre plus rapidement les lots. Une négociation est donc tout à fait possible, sachant qu’il n’y a rien à perdre à essayer…
Déduire les frais d’agence et les biens mobiliers
C’est une solution déjà plus accessible aux nouveaux acheteurs. Il va s’agir de retrancher au prix du bien immobilier global, le prix estimé de certains biens mobiliers inclus dans la vente : une cuisine, une climatisation, des meubles. Si l’ont reprend l’exemple précédent, et que le total de ces biens mobiliers est de 10 000€, alors les frais de notaires seront calculés sur 290 000€, soit une réduction de 200 à 300€. Les factures seront exigées ainsi qu’une annexe inventoriant ces biens mobiliers dans le contrat de vente.
A cela peuvent aussi être retranchés les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur, à préciser dans le compromis de vente.
Toutes ces sommes s’ajoutant, il serait dommage de passer à côté, sachant que les frais de notaires sont réglés par un apport personnel de l’acheteur.
Obtenir une ristourne du notaire
« Depuis la réforme Macron de janvier 2021, les notaires peuvent consentir des remises partielles sur les émoluments sur les transactions de plus de 100 000€ » selon les notaires de France. Cette remise peut grimper jusqu’à 20% des émoluments du notaire. Bien entendu, elle n’est pas obligatoire.
Les dernières études sur la production de crédits accordés aux français démontrent une tendance toujours positive tandis que les taux restent au plus bas.
Est-ce l’envie des français de retrouver de l’espace et un contact avec la nature qui fait que la balance des crédits accordés reste positive ? Le fait que les taux de crédit restent très bas ? Les deux ?
D’après les notaires de France, 1,2 millions de ventes ont été réalisées à fin août 2021, un record. Du coup, les prix ont augmenté, obligeant les emprunteurs à fournir des apports plus conséquents et/ou en allongeant la durée de leur prêt. Ce qui n’a pas freiné la production de crédits : courant octobre 2021, la progression était de 6,4%, pour 24 milliards € et des taux moyens tournant autour des 1,13%.
Certaines villes ont vu leurs prix grimper, et un ralentissement a été noté pour ce dernier trimestre avec la reprise épidémique, mais il s’agit d’une période de l’année toujours plus calme que les autres. 2022 devrait voir les taux de crédit remonter…
Malgré une inflation et le renforcement des risques d’une partie des emprunteurs, les banques veulent néanmoins permettre aux nouveaux acquéreurs de valider leurs dossiers.
Pour Julie Bachet, DG de Vousfinancer, « En 2022, le passage de la loi sur la résiliation infra annuelle de l’assurance emprunteur ainsi que la recommandation du HCSF qui devient une norme juridiquement contraignante devraient rebattre les cartes et pourraient ainsi conduire à un ajustement de la politique tarifaire des banques. Mais il est encore trop tôt pour savoir de quoi 2022 sera fait ».
Cela paraît incroyable mais pourtant vrai : selon une étude Booking, Toulon sera aux côtés de destinations touristiques prestigieuses en 2022 telles que Dubaï, Chamonix ou Ajaccio.
La plateforme d’hébergements en ligne a donc réalisé une grande étude sur les destinations préférées des touristes. Toulon est 7ème pour ce qui est des voyageurs français ! La directrice général de Booking France affirme qu’il s’agit d’une première, argumentant que « Toulon a des atouts touristiques indéniables qui correspondent à la demande actuelle, cela n’a donc rien d’étonnant. En effet, Toulon fait profiter de la mer, du soleil et de villages environnants riches culturellement et aux paysages très variés. Toulon est aussi une ville qui n’est pas trop grande et facilement visitable à pieds.
24000 personnes à travers le monde ont donc répondu à l’étude et des grandes tendances s’en dégagent : les français privilégient les voyages en interne (pass sanitaire et quarantaines obligent) ainsi que les expériences locales et authentiques. Une autre ville varoise apparaît en bonne place dans ce classement : Hyères est 9ème.
A leurs côtés, nous citons Chamonix, la Corse, Agde, Carcassonne et à l’étranger Dubaï.
Ces deux dernières années auront été marquées par les mesures sanitaires gouvernementales et les 3 confinements successifs, qui ont permis aussi aux français de réfléchir à leurs situations immobilières. Il en est ressorti que le télétravail et le besoin de nature ont boosté les envies de vivre dans une maison plutôt qu’un appartement et si possible de sortir des villes et de se rapprocher de la campagne.
Selon les experts de l’immobilier, cette année 2021 aura vu la campagne et les maisons être plus recherchées qu’avant par les français. La campagne retrouve son niveau de 2008 ! Du côté des maisons, leur prix a augmenté de 4 à 5%, soit deux fois plus vite que les appartements.
Ce sont les territoires péri-urbains qui tirent les chiffres vers le haut concernant les bons chiffres des zones rurales. Ce sont surtout les banlieues des grandes villes qui ont eu le plus de succès.
Maintenant, il reste à savoir si les zones rurales vont elles aussi voir leur prix augmenter ? Est-ce que ces zones seront suffisamment développées (écoles, commerces) pour accueillir tous ces nouveaux acquéreurs et leur permettre de travailler de chez eux avec toutes les commodités nécessaires ? La question est posée.
On pouvait logiquement penser que la crise sanitaire qui sévit depuis 1 an 1/2 aurait perturbé les comportements en achats immobiliers, mais il n’en a rien été. Les maisons sont de plus en plus recherchées et sont les grandes gagnantes de cette crise du Covid.
En effet, même si cette dernière n’aura pas eu l’effet imaginé à la baisse sur les volumes de transactions immobilières, elle aura au moins fait évoluer les français sur leurs recherches de biens. Les maisons sont de plus en plus recherchées qu’auparavant.
Deux tiers des recherches représentent des maisons contre un tiers pour les appartements, alors que l’avant covid était à 57% pour les maisons et 43% pour les appartements.
Les principaux professionnels de l’immobilier parient même sur une année 2021 excellente dans l’ancien au niveau des maisons avec un pronostic de 1,2 millions de transactions. Cela ferait même de 2021 une année record historique en France, après le record de 2019 qui avait déjà dépassé le million de ventes immobilières dans ce secteur.
Quels autres critères de recherche ont évolué ? Les terrains constructibles ont aussi bien augmenté en terme de recherche avec une grosse progression de 57% sur les 2 dernières années.
Même si la hausse des recherches de maisons concerne toute la France, c’est aux alentours de Paris qu’elle a été la plus forte avec une progression de 80 à 97% selon les départements franciliens.
Une explication de changement d’habitudes marquée surtout par le télétravail qui est resté en vigueur chez certains travailleurs, leur permettant de faire des recherches bien au-delà de leur lieu de travail. Ainsi, il a été constaté près de 72% d’augmentation sur le fait que les maisons sont de plus en plus recherchées dans les départements jouxtant ceux de l’Île de France (Loiret, Eure, Oise, Yonne, Marne).
De manière plus globale en France, les centre-villes sont de plus en plus délaissés au profit de zones moins urbaines à proximité. L’Ain, l’Isère et la Haute-Garonne forment le podium des départements provinciaux ayant vu leurs volumes de recherches de maisons augmenter fortement depuis 2 ans (plus de 120% pour ces derniers).