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Les prix des biens immobiliers vers une accalmie

Juil 26, 2022

Se dirige-t-on vers une inversion de la courbe des prix des biens immobiliers en France ? D’après les dernières constatations, oui. Un bref article sur la tendance du marché immobilier.

Une accalmie est constatée en France dans les grandes villes : on peut remarquer une stabilisation des prix sur les 30 derniers jours et une hausse de plus en plus limitée depuis le début de cette année. Le retournement attendu sur les prix des biens immobiliers est donc en train de voir le jour. En effet la hausse n’est que de 1,7% au premier semestre 2022 alors qu’en janvier-juin 2021 la hausse était de 4%. 2020 et 2019 affichaient des hausses de 3,5% et 2018 était encore plus haute que cette année.

Cette accalmie se voit dans toutes les grandes villes françaises et à Montpellier il y a même une légère baisse.

Ce constat n’est pas valable dans les zones rurales

Si l’on ne prend que les grandes villes, la hausse est deux fois moindre qu’en 2021 (+1,6%) et même trois fois moindre qu’en 2020 et 2019. La campagne affiche par contre des hausses assez importantes : sur ce premier semestre elle est de +4,5% contre +7% l’an dernier. Par contre la hausse ralentie aussi en zone rurale avec seulement +0,6% sur les prix des biens immobiliers en juin.

Emprunt : un coup de pouce bienvenu !

Juin 30, 2022

Avec l’augmentation des taux d’usure, et ce dès vendredi 1er juillet, les français vont pouvoir réaliser un emprunt un peu plus important qu’avant, une excellente nouvelle depuis plusieurs mois !

Le marché immobilier se reprend en faveur des ménages. Et même si cela paraît peu, c’est un rayon de soleil dans la grisaille ambiante de ces derniers mois….autant en profiter !

En effet, à partir de demain 1er juillet, les taux d’usure vont remonter d’après la Banque de France :

– sur 20 ans ils passeront de 2,40% à 2,55% et peut-être même 2,60%

– sur 10 à 20 ans, ils passeront de 2,43% à 2,58% et peut-être même 2,63%

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Il protège les ménages des conditions d’emprunt abusives. C’est la Banque de France qui fixe son taux chaque trimestre. Cela interdit aux banques d’accorder un emprunt au-delà de ces taux tout frais compris. Ces taux sont calculés à partir des taux moyens accordés sur les trois derniers mois, augmentés d’un tiers.

Une excellente nouvelle pour les ménages désirant faire un emprunt

Lors du premier semestre 2022, les taux de crédit avaient nettement augmenté et de plus en plus de banques dépassent le barème légal fixé pour le premier trimestre de cette année. La Banque de France a donc décider de réagir et d’ajuster les taux d’usure. Sans cette intervention, le marché immobilier aurait pu être complètement paralysé, ce qui n’est bon pour personne. Les ménages pourront faire un emprunt plus important et/ou plus de ménages pourront emprunter.

Sera-ce suffisant pour relancer le marché immobilier sur du moyen/long terme ? L’avenir nous le dira !

COMMENT ÊTRE PRIMO-ACCÉDANT ?

Juin 9, 2022

Si vous n’êtes pas encore propriétaire mais que vous souhaitez le devenir, avoir le statut d’être primo-accédant possède plusieurs avantages. Il existe aussi des conditions d’octroi obligatoires.

Une fausse idée est de croire qu’acheter un bien immobilier est plus facile pour ceux qui en possède déjà. Être primo-accédant offre plusieurs avantages notamment pour le prêt :

– Le PTZ (prêt à taux zéro), qui vient d’être prolongé jusqu’à fin 2022, est le plus important des dispositifs quand on veut être primo-accédant, sous conditions de ressources.

– le PC (prêt conventionné) qui lui est proche sauf qu’il est indépendant des ressources du ménage.

– Le PAS (prêt d’accession sociale) ou le prêt Action Logement.

Au niveau fiscal il existe aussi des avantages selon ses revenus et la situation géographique du logement souhaité.

LES CONDITIONS pour être primo-accédant :

– il ne concerne que l’achat d’une résidence principale : par contre, vous pouvez déjà détenir des investissements locatifs, des résidences secondaires, des terrains ou des garages…

– avoir un apport est vivement recommandé au moment où nous écrivons ces lignes.

– la condition de ressource n’est pas liée au statut de primo-accédant (elle n’interviendra qu’au niveau du dossier de prêt).

– seul ou en couple, impossible d’obtenir le statut de primo-accédant si l’une des personnes est déjà propriétaire d’une résidence principale.

De plus, en ce moment, les taux de crédit immobilier sont encore très bas, ce qui est propice à se lancer dans ce projet, même seul. Le taux d’endettement lors d’un prêt est passé de 33 à 35%, là encore un avantage à faire le pas.

Est-il possible de redevenir primo-accédant ?

Oui, à la condition de ne plus être propriétaire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans. Ce qui signifie que tout au long de votre vie, vous pouvez avoir plusieurs projets immobiliers avec le statut de primo-accédant !

Pour résumer, c’est simple : pour être primo-accédant, il suffit de ne pas être propriétaire de sa résidence principale ou de ne plus l’être pendant au moins deux ans, idem pour les couples.

Nous sommes courtier en crédit immobilier à Toulon et ses environs. Notre métier est de vous conseiller et surtout de vous obtenir les meilleures conditions de crédit. N’hésitez pas à nous contacter, nous sommes très réactifs et très bien notés.

De combien je peux négocier un bien immobilier à Toulon ?

Avr 8, 2022

Une étude BFM Business nous éclaire sur la marge qu’un acheteur peut utiliser pour négocier un bien immobilier à Toulon, entre autres villes.

Le marché immobilier ralenti, ce qui est une mauvaise chose pour les vendeurs, mais à contrario, une bonne chose pour les acheteurs, qui vont pouvoir mieux négocier le prix de leurs futures acquisitions. Nous allons voir la marge existante entre les prix affichés (souhaités) par les propriétaires pour leurs biens, et le prix de vente réel négocié et signé lors de la vente. Toulon fait partie des villes où les vendeurs sont les plus gourmands, une excellente opportunité donc pour les acheteurs. Négocier un bien immobilier à Toulon, n’a peut-être jamais été aussi intéressant qu’en ce moment.

Pour le premier trimestre l’étude constate une baisse moyenne nationale de 2,5% entre le prix affiché et le prix de vente signé. Si Antibes obtient le plus grand écart entre le dernier trimestre 2021 (1,9%) et le premier trimestre 2022 (5,4%), Toulon est en sens inverse puisqu’en fin d’année l’écart était de 6%, alors qu’en ce début d’année, il n’est que de 3%. Preuve que les propriétaires toulonnais se sont ajustés au marché réel de l’immobilier. Toutefois cet effort consenti reste encore insuffisant puisque Toulon reste au dessus de la moyenne nationale.

Enfin, nous pouvons noter qu’à Montpellier, Dax et La Rochelle, les marges de négociations sont infimes. il faudra donc encore patienter pour voir la tension sur les prix redescendre dans ces villes.

En 2022, le marché immobilier reviendra à la normale

Mar 2, 2022

Les taux remontent petit à petit et les volumes de transactions immobilières devraient revenir à la normale cette année dans le marché immobilier français.

Tandis qu’à Paris, et c’est une exception, les prix se stabilisent, voire reculent, le volume des ventes devrait retrouver les standards des années post-covid. Ailleurs en France, le marché immobilier à battu des records en terme de hausse de prix et de ventes. Les villes moyennes et proches du littoral le plus souvent ont vu leurs prix augmenter parfois jusqu’à deux chiffres. En France, les prix ont augmenté en moyenne de 10% sur les deux dernières années.

Les plus grandes métropoles françaises semblent ne plus jouer un rôle de locomotive sur le marché immobilier. La campagne enregistre les plus grandes valeurs de hausse de prix : jusqu’à 13% d’augmentation.

2021 a enregistré plus d’un million de ventes, mais 2022 devrait voir les taux de crédit immobilier remonter, et donc le volume des ventes devraient revenir à la normale.

Les taux moyens ont ainsi augmenté pour les durées les plus communes entre 2 et 4 centièmes en février. Selon certains indicateurs qui sont en augmentation, les banques devraient augmenter progressivement leurs taux.

Autre information importante : la réforme de l’assurance emprunteur qu’il va être possible de résilier à tout moment pour certaines catégories de prêt.

Enfin, les volumes de ventes dans l’ancien qui ont été très élevés l’année dernière, devraient ralentir en 2022 puisque les stocks de bien sur le marché immobilier vont forcément diminuer. Toutefois, le stock de biens tournent plus vite qu’avant (10/15 ans), donc la vigilance est de mise.

Comment réduire les frais de notaire ?

Jan 20, 2022

Ils peuvent parfois être conséquents et ils varient en fonction du prix du bien immobilier acheté, mais aussi en fonction de petites astuces qui peuvent les réduire notablement. Alors comment réduire les frais de notaire lors de l’acquisition d’un appartement ou d’une maison ?

Voici 3 situation où l’on peut réduire les frais de notaire de façon concrète.

Acheter dans le neuf

Dans le neuf les frais de notaire sont réduits à 3% du prix d’achat du bien immobilier convoité alors que dans l’ancien ils se situent entre 7 et 8%. Cette réduction a pour objectif d’inciter à la construction de nouveaux habitats et de ce fait, pour les particuliers, d’investir dans des biens étant aux nouvelles normes environnementales.

Exemple : Pour un bien neuf acheté 300 000€, les frais de notaire seront compris entre 6000 et 9000€ (2 à 3%). Même si le mètre carré est en général plus élevé dans le neuf que dans l’ancien, la balance reste souvent bénéficiaire.

Il peut aussi arriver que certains promoteurs offrent les frais de notaires afin de vendre plus rapidement les lots. Une négociation est donc tout à fait possible, sachant qu’il n’y a rien à perdre à essayer…

Déduire les frais d’agence et les biens mobiliers

C’est une solution déjà plus accessible aux nouveaux acheteurs. Il va s’agir de retrancher au prix du bien immobilier global, le prix estimé de certains biens mobiliers inclus dans la vente : une cuisine, une climatisation, des meubles. Si l’ont reprend l’exemple précédent, et que le total de ces biens mobiliers est de 10 000€, alors les frais de notaires seront calculés sur 290 000€, soit une réduction de 200 à 300€. Les factures seront exigées ainsi qu’une annexe inventoriant ces biens mobiliers dans le contrat de vente.

A cela peuvent aussi être retranchés les frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur, à préciser dans le compromis de vente.

Toutes ces sommes s’ajoutant, il serait dommage de passer à côté, sachant que les frais de notaires sont réglés par un apport personnel de l’acheteur.

Obtenir une ristourne du notaire

« Depuis la réforme Macron de janvier 2021, les notaires peuvent consentir des remises partielles sur les émoluments sur les transactions de plus de 100 000€ » selon les notaires de France. Cette remise peut grimper jusqu’à 20% des émoluments du notaire. Bien entendu, elle n’est pas obligatoire.

Immobilier : les chiffres marquants de l’année 2021

Jan 12, 2022

2022 démarre, il est donc temps de faire le bilan immobilier 2021 avec les principaux faits marquants de l’année écoulée.

Combien a coûté un bien immobilier en moyenne ?

C’est un premier point important du bilan immobilier 2021, car il vient conforter une tendance : la hausse des prix de l’immobilier depuis plusieurs années. En effet, en 2019, le prix moyen d’un bien immobilier dans l’ancien était de 251 000€, puis 265 500€ en 2020 et finalement 266 800€ en 2021. Soit une hausse de 6% en 2 ans. Pour le neuf, ce chiffre s’est établi à 242 800€ en 2021.

Quel est le prix au mètre carré dans l’ancien pour devenir propriétaire ?

Sur le marché de l’ancien, le prix moyen au mètre carré a été de 3339€ pour devenir propriétaire en France. Concernant le neuf, il s’est établi à 4276€. Tout en haut du classement, la ville la plus chère est Neuilly-Sur-Seine avec un prix au mètre carré de quasiment 11 900€ ! La ville la moins chère est St-Quentin dans l’Aisne avec 1319€.

Quelle est la tendance des prix immobiliers en 2021 ?

En 1 an, les prix ont augmenté de 0,8%. Un chiffre plutôt bas, puisque 2020 s’était achevée sur une hausse de 6,5% comparé à 2019, qui elle, avait augmenté de 4,8% par rapport à 2018. Dans le détail, les appartements ont augmenté de 6,2% en 2021 et les maisons ont baissé de 6,6%. Par contre, en ce qui concerne Paris, les prix ont augmenté dans leur ensemble de 8,5%.

Quelle sera la tendance en 2022 ?

Selon Michel Mouillart de Seloger, « comparé au ralentissement de la hausse des prix constaté en 2021, 2022 devrait reprendre une marche en avant plus concrète, de l’ordre de 3 à 4% ». Il sera intéressant de voir en fin d’année s’il a vu juste ou pas.

Combien d’années de revenus faut-il cumuler pour accéder à la propriété ?

Selon cette étude, il aura fallu consacrer 4,6 années de revenus pour pouvoir se permettre d’acheter un bien immobilier en France en 2021. A Paris, il a fallu compter 5,4 années de revenus. A noter que le volume des transactions immobilières a augmenté de 6,2% en 1 an.

Quelles sont les villes ont les prix ont le plus évolués ?

Avec 17,5% d’augmentation, Tours obtient la palme de l’année. Il s’est fixé à 3197€ du mètre carré, ce qui reste toutefois inférieur à la moyenne nationale de 3339€ citée plus haut. La médaille d’argent revient à Angers avec 17,4% d’augmentation (3351€ du mètre carré), et celle de bronze à Brest avec 14% de plus (2263€ du mètre carré). Soit 3 villes de plus de 100 000 habitants toutes situées dans le nord ouest du pays.

Les crédits immobiliers et les taux d’emprunt en bonne santé

Déc 7, 2021

Les dernières études sur la production de crédits accordés aux français démontrent une tendance toujours positive tandis que les taux restent au plus bas.

Est-ce l’envie des français de retrouver de l’espace et un contact avec la nature qui fait que la balance des crédits accordés reste positive ? Le fait que les taux de crédit restent très bas ? Les deux ?

D’après les notaires de France, 1,2 millions de ventes ont été réalisées à fin août 2021, un record. Du coup, les prix ont augmenté, obligeant les emprunteurs à fournir des apports plus conséquents et/ou en allongeant la durée de leur prêt. Ce qui n’a pas freiné la production de crédits : courant octobre 2021, la progression était de 6,4%, pour 24 milliards € et des taux moyens tournant autour des 1,13%.

Certaines villes ont vu leurs prix grimper, et un ralentissement a été noté pour ce dernier trimestre avec la reprise épidémique, mais il s’agit d’une période de l’année toujours plus calme que les autres. 2022 devrait voir les taux de crédit remonter…

Malgré une inflation et le renforcement des risques d’une partie des emprunteurs, les banques veulent néanmoins permettre aux nouveaux acquéreurs de valider leurs dossiers.

Pour Julie Bachet, DG de Vousfinancer, « En 2022, le passage de la loi sur la résiliation infra annuelle de l’assurance emprunteur ainsi que la recommandation du HCSF qui devient une norme juridiquement contraignante devraient rebattre les cartes et pourraient ainsi conduire à un ajustement de la politique tarifaire des banques. Mais il est encore trop tôt pour savoir de quoi 2022 sera fait ».

Les aides fiscales évoluent en 2022

Nov 17, 2021

Le projet de loi de Finances 2022 a été adopté hier par les députés. A partir du 1er janvier 2022, voici les principales mesures pour les aides fiscales dont vont bénéficier les acquéreurs, investisseurs et propriétaires de l’immobilier.

Les aides fiscales pour 2022 avaient déjà été traitées dans un article précédent qui faisait un tour d’horizon des possibles reconduction et modifications par la ministre du logement, Mme Wargon. Il est maintenant temps de faire le point sur ce qui a donc été validé.

Le budget

Il est augmenté d’1 milliard d’Euros. La priorité étant de faciliter l’accession à un logement pour tous et d’augmenter la construction de logements neufs qui souffrait depuis plusieurs mois.

Le dispositif « Louer abordable »

Déjà existant sous François Hollande, ce dispositif va être revu en totalité. Il a pour but premier d’inciter les bailleurs de baisser leur loyer au niveau du plafond du parc social et de bénéficier en retour d’allègements fiscaux. A sa mise en place, plus de 150 000 bailleurs l’avaient utilisé, contre 111 000 au début de cette année. Le but de sa refonte est de le rendre plus favorable dans les grandes villes. Le taux de réduction fiscale sera le même partout à l’inverse de ce qui se faisait avant : 15% de réduction d’impôt pour les logements affectés à la location intermédiaire et 35% pour la location sociale. 20% pour les locations intermédiaires si ceux-ci passent par une intermédiation locative (Solibail par exemple), 40% pour un logement social, et 65% pour un logement très social. Enfin, une fois cette location terminée, le bailleur pourra augmenter son loyer au niveau du marché privé, alors que c’était quasi impossible avant.

Le « Super Pinel »

Ce dispositif permet à la base à un acheteur de déduire une partie du montant d’achat du bien sur leur déclaration de revenus en contrepartie d’une location de leurs biens plafonnés pendant 6, 9 ou 12 ans, essentiellement en one tendue (déséquilibre entre l’offre et la demande de logements). Dorénavant, cette aide sera donnée en contrepartie du fait que les nouveaux logements respecteront des critères de « confort » : une surface minimale, nombre de pièces, performances énergétiques (28m2 pour un studio, 45m2 pour un T2 et 62m2 pour un T3, avec une surface extérieure minimale comprise entre 3m2 et 5m2).

Le Pinel breton

L’essai a débuté en 2020, il vise à adapter les critères stricts de zonage des investissements Pinel, ici aux spécificités de la Bretagne (le Préfet détermine les zones pouvant bénéficier du dispositif, les plafonds de loyer, ressources du locataire, chose unique en France). Le test est prolongé jusqu’en 2024 afin d’en faire une évaluation fiable.

L’éco-prêt à taux zéro

Il a été prolongé et modifié. Ce dispositif est un prêt ne produisant aucun intérêt et accordé aux propriétaires réalisant des travaux énergétiques de leurs logements. Il devait s’arrêter mais sera finalement prolonger jusqu’en 2023. Les modifications portent sur la durée du prêt, le montant maximum accordé, cumul avec le dispositif MaPrimeRénov’.

Dispositifs Denormandie et Censi-Bouvard

Denormandie sera prolongé jusqu’en 2023. Pour rappel, il incite à l’investissement dans de l’ancien à rénover dans l’une des 222 communes du programme Action Coeur de ville, avec une réduction fiscale à la clé.

Censi-Bouvard est prolongé d’1 an. Il permet une réduction d’impôt pour les investisseurs des résidences étudiants avec services ou des établissement pour personnes âgées (Ehpad par exemple).

PTZ (Prêt à taux zéro)

Destiné aux ménages achetant leur premier logement, il est lui aussi prolongé jusqu’à fin 2023. Afin d’aider les petits budgets, il permet d’emprunter une partie de la somme non soumise à un taux d’intérêt. Les critères d’obtention portent sur les revenus du ménage, la zone géographique et au type de logement (ancien ou neuf).

2021 : la campagne et les maisons sont les grandes gagnantes !

Nov 4, 2021

Ces deux dernières années auront été marquées par les mesures sanitaires gouvernementales et les 3 confinements successifs, qui ont permis aussi aux français de réfléchir à leurs situations immobilières. Il en est ressorti que le télétravail et le besoin de nature ont boosté les envies de vivre dans une maison plutôt qu’un appartement et si possible de sortir des villes et de se rapprocher de la campagne.

Selon les experts de l’immobilier, cette année 2021 aura vu la campagne et les maisons être plus recherchées qu’avant par les français. La campagne retrouve son niveau de 2008 ! Du côté des maisons, leur prix a augmenté de 4 à 5%, soit deux fois plus vite que les appartements.

Ce sont les territoires péri-urbains qui tirent les chiffres vers le haut concernant les bons chiffres des zones rurales. Ce sont surtout les banlieues des grandes villes qui ont eu le plus de succès.

Maintenant, il reste à savoir si les zones rurales vont elles aussi voir leur prix augmenter ? Est-ce que ces zones seront suffisamment développées (écoles, commerces) pour accueillir tous ces nouveaux acquéreurs et leur permettre de travailler de chez eux avec toutes les commodités nécessaires ? La question est posée.

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