Vous êtes propriétaire d’un ou de plusieurs appartements mais vous ne savez pas comment le louer en 2019. Louer en meublé vous offrira plusieurs avantages ainsi qu’au locataire. Il s’agit donc d’une location immobilière gagnant-gagnant. Nous vous expliquons pourquoi à travers cet article.
Dans un précédent article nous vous expliquions déjà les avantages de la location immobilière dans un projet d’investissement immobilier. En 1 an l’investissement locatif a progressé de près de 20%. Il y a 10 ans cet investissement ne représentait que 15% des transactions contre 27% aujourd’hui. En terme de placement financier il s’agit de l’une des solutions la plus rentable et pérenne qui soit.
La prochaine question qui se pose pour le propriétaire comme pour le locataire est de savoir s’il vaut mieux louer sa maison ou son appartement vide ou s’il faut privilégier de louer en meublé.
Bien que les deux solutions offrent des avantages, louer en meublé en offre plus et nous allons voir pourquoi.
La demande est plus forte pour la location meublée
Il existe deux types de locations meublées :
- La location meublée saisonnière pour des séjours touristiques, avec des règles spécifiques.
- La location meublée annuelle pour une résidence principale.
Premier avantage avec la deuxième solution : permettre au locataire de réduire ses frais d’installation. Il s’agit pour le propriétaire de proposer un équipement de base (dont la liste est encadrée légalement) afin que le locataire puisse avoir le minimum pour sa vie quotidienne.
Liste des équipements obligatoire pour louer en meublé
Bail signé avant 2015
- Meubles
- Literie
- Gazinière ou plaques chauffantes
- Réfrigérateur
- Ustensiles de cuisine
Bail signé à partir de 2015
- Literie avec couette ou couverture
- Volets ou rideaux dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro ondes
- Réfrigérateur congélateur ou un compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
- Vaisselle en nombre suffisant pour les repas
- Ustensiles de cuisine
- Une table
- Des sièges
- Etagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager
Second avantage pour le locataire : aucun frais de déménagement en cas de changement de domicile. D’après une étude CSA, le coût moyen d’un déménagement est proche de 4800€, ce qui est très loin d’être négligeable pour un ménage à revenus faibles ou moyens.
Mais il y a un inconvénient : louer en meublé va revenir entre 5 et 20% plus cher pour le locataire.
Inconvénient qui se transforme en avantage pour le propriétaire.
Astuce : pour les propriétaires désirant louer en meublé, assurez-vous qu’il y ait une demande suffisante dans la ville où se situe votre bien. Si c’est en projet, choisissez bien la ville où vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif.
Les différences avec la location d’un bien vide
La durée du bail
Dans le cadre d’une résidence principale, le bail est d’1 an pour louer en meublé (reconductible tacitement) et 3 ans pour une location vide. Le propriétaire doit prévenir 3 mois à l’avance minimum son locataire s’il ne souhaite pas renouveler le bail en motivant sa décision.
Dans le cadre d’une location étudiante, louer en meublé est de 9 mois sans tacite reconduction.
Pour un bail mobilité, la durée est de 1 à 10 mois maximum et peut faire l’objet d’une colocation. Cette solution peut être proposée à des locataires pour : formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire dans le cadre professionnel.
Le dépôt de garantie
2 mois de loyer pour une location meublée contre 1 mois pour une location nue. Il est interdit de demander une caution dans le cadre d’un bail mobilité.
Les charges locatives
Pour un bail signé avant mars 2014
Si le bail fait référence à la liste des charges récupérables, le règlement des charges se fait par provision avec régularisation annuelle.
Pour un bail signé après le 27 mars 2014
Si le bail mentionne que les charges locatives font l’objet d’une provision, une régularisation annuelle doit être faite. Pas de régularisation en cas de forfait.
Une fiscalité allégée
Louer en meublé (non professionnel) permet de bénéficier d’une fiscalité plus souple car ils sont soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Les revenus fonciers pour les locations nues sont moins avantageux.
Voici la règle de calcul :
Les bailleurs de meublés qui perçoivent moins de 70 000 euros par an sont soumis au régime micro BIC très favorable puisqu’il leur offre un abattement forfaitaire pour frais de 50%, avec un minimum de 305 euros. L’imposition de ces revenus locatifs porte donc sur 50% des sommes encaissées. Exemple : un bailleur qui perçoit 60 000 euros de revenus sera imposé sur 30 000 euros grâce à l’abattement.
S’il estime le régime micro-BIC peu favorable, le bailleur peut opter pour le régime du BIC au réel. Ce régime s’applique obligatoirement lorsque les recettes encaissées dépassent 70 000 euros annuels. Dans ce cas, les déficits subis sont imputables sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de la même année et lors des dix années suivantes.
Pour les loueurs en meublé professionnel (LMP), de jolis avantages fiscaux sont proposés. Il faut remplir 2 conditions :
- les revenus annuels dépassent les 23 000€ / an.
- le montant de ces revenus dépasse le montant des revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
Le service public explique : « Comme il s’agit d’une activité professionnelle soumise au régime réel d’imposition, les charges peuvent être déduites du résultat fiscal (c’est-à-dire du loyer perçu) pour leur montant réel ». Parmi ces charges il y a :
- Les frais de notaire
- Les frais d’entretien et de réparation
- Les impôts locaux
- Les frais de gestion et d’assurance
- Les intérêts d’emprunt
- L’amortissement du mobilier et des améliorations
Si les charges sont supérieures aux loyers encaissés, le résultat est négatif. Il s’agit donc d’un déficit, et cette perte peut être déduite du revenu global du foyer fiscal.