Face aux taux records et aux prévisions pessimistes sur l’avenir de l’économie mondiale, l’investissement immobilier reste l’une des meilleures solutions pour son patrimoine. Dans cet article nous vous orientons vers 3 choix d’investissement immobilier afin de profiter au mieux des taux records à la baisse depuis plusieurs années.
Investir dans la pierre sans mettre de l’argent ? Avec les taux records de ces derniers mois il est possible, avec un bon dossier, d’obtenir des taux sous les 1% sur quasiment toutes les durées.
Les taux baissent donc les prix de l’immobilier augmentent. Pourtant, le pouvoir d’achat ne s’est pas affaibli pour autant. Les taux tellement bas que certains sont dits « taux négatifs ». Du coup, en l’espace de 4 ans, sur une durée de 20 ans, la capacité d’emprunt à augmenté de plus de 30 000€ ! En effet le taux moyen pour cette durée est passé de 2,20% à 1% depuis 2015. Qui dit augmentation du budget, dit augmentation de la surface du futur logement !
De plus, les ménages sans apport ne sont plus un frein à l’emprunt, les longues durées sont donc privilégiées.
Pourquoi dit-on alors que l’on peut faire un investissement immobilier sans mettre d’argent ? Car un emprunt qui coûte de nos jours 1% rapporte entre 3 et 4% pour un investissement locatif ! Peuvent s’y ajouter des avantages fiscaux selon le profil de l’emprunteur.
Autre astuce de taille : si un investisseur dispose de liquidités qui lui permettrait d’acheter un bien au comptant (et donc ne pas devoir emprunter), il vaudrait mieux qu’il emprunte pour acquérir 2 biens immobiliers en divisant ses liquidités en deux apports. Il doublerait alors son patrimoine (pour deux biens à sommes équivalentes) !
Après cette courte introduction déjà riche en enseignements, voici 3 pistes pour réaliser un bon investissement immobilier…
La SCPI
La société civile de placement immobilier, ou SCPI, est une structure d’investissement de placement collectif (acquérir des parts).
Si vous financez un placement dans une SCPI à crédit, il faut savoir qu’en moyenne leur coût est légèrement plus élevé de 0,5% et qu’il n’est possible d’investir qu’à partir de 50 000€.
Exemple : un ménage imposé à 30 % qui emprunte 60 000€ à 1,3% sur 15 ans pour acquérir des parts de SCPI qui rapportent 4,5 %, récupérera au final 210 000€ soit le capital initial plus les gains, soit un taux de rendement interne de 5,30%. A titre de comparaison, s‘il avait consacré le même effort d’épargne mensuel soit 800€ euros sur un contrat d’assurance-vie servant 2,5 %, il n’aurait récupéré à terme que 166 000€.
L’immobilier ancien en déficit foncier
Si l’on acquiert à crédit un bien immobilier ancien, il y a souvent des (gros) travaux à prévoir. Opter pour le régime de « déficit foncier » permet der percevoir des revenus fonciers peu ou pas fiscalisés. En effet, ce régime permet de déduire des revenus perçus tous les travaux réalisés et d’autres charges et ce sans plafond.
Ce régime va donc minorer les revenus fonciers. Le ménage va donc payer moins d’impôts et moins de prélèvements sociaux.
Le déficit foncier doit être de 10 700€ par an maximum et il s’impute sur le revenu global. Au-delà ils seront imputables sur les prochaines années (10 ans maximum).
Ce régime peut permettre d’économiser de belles sommes surtout pour les ménages ayant de gros revenus fonciers. De plus, ce dispositif est assez souple en matière de location : aucun profil spécifique pour le choix du locataire et les prix des loyers ne sont pas encadrés sauf sur Paris.
La LMNP
La location en meublé non professionnel, ou LMNP, permet de bénéficier d’avantages :
– la rentabilité d’une LMNP est supérieure à une location non meublée (entre 0,5 et 1%). En effet, un bien meublé se loue entre 15 et 20€ plus cher qu’un bien vide.
– le contribuable devient éligible aux régimes des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Il va pouvoir là aussi effacer une partie fiscale de ses revenus locatifs.
La LMNP est facile à mettre en place : aucun frein en terme de revenus, ancien ou neuf.
Nous espérons que cet article vous permettra de réaliser de bonnes plus values et/ou d’économiser de l’argent. En attendant, vous pouvez vous faire plaisir en consultant le baromètre des taux de crédit immobilier qui reflète notre travail en terme de négociations auprès des banques.
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